北京2011年7月13日電 /美通社亞洲/ -- 2011年，政府明確提出“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的目標(biāo)。“國(guó)八條”重磅出臺(tái)，各地“限購(gòu)令”緊隨其后，“存款準(zhǔn)備金率”步步上調(diào)以及年內(nèi)三次加息……在這一系列的調(diào)控高壓之下，二手房市場(chǎng)漸入“冰河時(shí)代”。1月26日重磅出擊的“國(guó)八條”瞬間卷走了二手房需求市場(chǎng)的投資客，樓市邁入了“純剛需”階段。之后，日趨緊縮的貨幣政策，擠壓著部分資金不足的剛性需求者，二手房市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷，部分城市2011年上半年二手房累積成交量相比去年同期下降二至三成。面對(duì)日益受限的市場(chǎng)需求，多數(shù)業(yè)主在觀望等待的同時(shí)，暫時(shí)將手中房源“轉(zhuǎn)售為租”，目前二手房供給市場(chǎng)主要來(lái)自少數(shù)資金短缺的投資客和改善型需求者。樓市調(diào)控高壓持續(xù)升溫，二手房市場(chǎng)買賣雙方僵持不下，時(shí)值年中，與2011年1月的掛牌價(jià)格相比，13重點(diǎn)城市中的7城市已出現(xiàn)不同程度的下降，部分剛需旺盛的城市，掛牌價(jià)格仍有小幅上升，但上升趨勢(shì)正在逐步放緩。
全國(guó)二手房市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷
2011年上半年樓市始終處于調(diào)控高壓之下，二手房市場(chǎng)僵持情況日益嚴(yán)重，成交量持續(xù)低迷。受1月26日國(guó)八條政策的影響，2月二手房成交量遭遇腰斬，跌入上半年的谷底。嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，使得二手房市場(chǎng)邁入了純剛需時(shí)代，同時(shí)二手房成交量也正式進(jìn)入低迷期。在2011年的年初短短兩個(gè)月的時(shí)間里，樓市便呈現(xiàn)了“冰火兩重天”的情景。之后，受市場(chǎng)剛需的支撐，成交量小幅回升，但依然維持低位運(yùn)行，整體走勢(shì)愈加平穩(wěn)。
2011年初的國(guó)八條相比去年的“國(guó)四條”、“國(guó)十條”要猛烈許多。2011年的“三月小陽(yáng)春”和“紅五月”均未如期而至，二手房市場(chǎng)的寒意揮之不去?！跋拶?gòu)令”瞬間剝奪了投資客的入場(chǎng)券，隨著存款準(zhǔn)備金率的步步上調(diào)，部分剛需者也被拒之門外，二手房市場(chǎng)的成交量可謂一路走軟。據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，7城市2011年上半年累計(jì)成交量與去年同期相比，均呈下降趨勢(shì)，多數(shù)城市降幅達(dá)到二至三成。在監(jiān)測(cè)的7城市中，杭州成交量同比降幅較大，為42.3%，成為“限購(gòu)令”實(shí)施之后的重災(zāi)區(qū)；而深圳受“7.11按評(píng)估價(jià)征稅”的影響，市場(chǎng)需求提前集中入市成交，整個(gè)六月成交量節(jié)節(jié)攀升，重回萬(wàn)套之上，與去年同期相比，下降幅度較小，為11.0%。
觀望氣氛導(dǎo)致二手房掛牌量下滑
2011年年初，受中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)和1月底頒布的“國(guó)八條”的雙重影響，多數(shù)售房者鳴金收兵，一方面提早準(zhǔn)備過(guò)年；另一方面，面對(duì)尚不明朗的市場(chǎng)情況，多數(shù)人選擇了觀望等待，二手房市場(chǎng)的觀望氛圍空前濃厚，供給量也于2月出現(xiàn)大幅下滑。伴隨著天氣的轉(zhuǎn)暖，樓市的調(diào)控高壓也持續(xù)升溫，市場(chǎng)需求受到極大的壓制，日益趨緊的貨幣政策也逐步擠壓著僅存的剛需者，面對(duì)諸多不利，多數(shù)業(yè)主采取了轉(zhuǎn)售為租的措施。市場(chǎng)的供給主要來(lái)自資金緊缺、急于套現(xiàn)的少數(shù)投資客和部分改善性需求者。
2011上半年，樓市調(diào)控政策頻出，可謂雷電交加?！跋拶?gòu)令”這場(chǎng)突如其來(lái)的暴風(fēng)雨瞬間卷走了需求市場(chǎng)的投資客，而二手房市場(chǎng)的供給則主要來(lái)自少數(shù)資金緊缺的投資客和部分改善性需求者手里。與2011年初相比，目前二手房市場(chǎng)的供給情況大體為，一線大中城市的供給相對(duì)旺盛，相比年初的大幅滑落，市場(chǎng)回升力度較大，這主要受益于改善型需求者的市場(chǎng)供給；此外，一線城市房?jī)r(jià)相對(duì)較高，且本次調(diào)控程度較為嚴(yán)厲，不排除部分投資客產(chǎn)生恐慌心理而出售手中房源的現(xiàn)象。其次，中小城市的房?jī)r(jià)相對(duì)偏低，置業(yè)者大多一步到位，市場(chǎng)的改善型需求相比一線城市要弱很多，因此，供給市場(chǎng)的回升力度普遍較弱。
二手房掛牌價(jià)格漲勢(shì)明顯放緩
2011年，政府明確提出“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的目標(biāo)?！皣?guó)八條”重磅出臺(tái)，各地“限購(gòu)令”緊隨其后，“存款準(zhǔn)備金率”步步上調(diào)以及年內(nèi)兩次加息……面對(duì)這一系列的調(diào)控措施，二手房市場(chǎng)步入“冰河時(shí)代”，市場(chǎng)的觀望氣氛與日俱增，買賣雙方的拉鋸戰(zhàn)愈演愈烈。隨著新房和二手房成交量“全軍覆沒(méi)”以及新房“折扣戰(zhàn)”即將大規(guī)模開演的消息傳來(lái)，二手房市場(chǎng)逐步偏向買方。
時(shí)值年中，與2011年1月的掛牌價(jià)格相比，13重點(diǎn)城市中的7城市已出現(xiàn)不同程度的下降，部分剛需旺盛的城市，掛牌價(jià)格仍有小幅上升，但上升趨勢(shì)正在逐步放緩。北京、深圳、成都、南京、杭州、濟(jì)南和天津等地的掛牌價(jià)格，與新政實(shí)施前相比基本持平，政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。此外，廣州、重慶和武漢受調(diào)控政策以及市場(chǎng)剛需等多方面影響，房?jī)r(jià)仍保持上漲趨勢(shì)，但是，細(xì)觀近幾個(gè)月的具體情況，掛牌價(jià)格月上漲勢(shì)頭明顯減弱。
下半年供求關(guān)系有望緩解 二手房成交量仍將維持低迷
2011年樓市調(diào)控政策空前嚴(yán)厲，“國(guó)八條”使得二手房市場(chǎng)的成交量瞬間冷卻，嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”將樓市的眾多投資客拒之門外，二手房市場(chǎng)回歸剛需時(shí)代。在這場(chǎng)已長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月之久的拉鋸戰(zhàn)中，消費(fèi)者的購(gòu)房決策更為慎重，成交難度不斷加大。今年1000萬(wàn)套障性安居工程的建設(shè)，加劇了二手房市場(chǎng)的觀望氛圍，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)下行的預(yù)期漸漸增強(qiáng)。此外，下半年受新房供應(yīng)量的穩(wěn)步提升以及交易過(guò)程中的諸多有利條件的影響，二手房市場(chǎng)的需求量將無(wú)可避免地被新房市場(chǎng)分流。預(yù)計(jì)，今年下半年在樓市“限購(gòu)令”持續(xù)的大背景下，二手房市場(chǎng)的供需關(guān)系將得到進(jìn)一步的緩解，成交量仍將維持此前的低迷狀態(tài)。
下半年二手房掛牌價(jià)格下行壓力逐步增加
二手房市場(chǎng)的成交量在2月遭遇腰斬之后，始終處于低位徘徊中，這種僵持不下的狀況使得部分二手房業(yè)主的心態(tài)發(fā)生了變化，房屋的議價(jià)空間有所加大。與二手房市場(chǎng)緊密相連的新房市場(chǎng)，受日益緊縮的貨幣政策影響，開發(fā)商面臨巨大的資金回籠壓力，同時(shí)迫于下半年新房供應(yīng)量的穩(wěn)步提升，新房的折扣戰(zhàn)終于打響，這無(wú)疑對(duì)二手房市場(chǎng)造成分流，而在現(xiàn)有剛需占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)額大背景下，二手房?jī)r(jià)也難逃此劫。預(yù)計(jì)，地處偏遠(yuǎn)、交通便利度相對(duì)較差的二手房房?jī)r(jià)將率先卷入此次降價(jià)風(fēng)波中，降價(jià)幅度也將隨著降價(jià)范圍的不斷擴(kuò)大而增加；而位于市取、周圍設(shè)施完善度較高的二手房受此次風(fēng)波的影響相對(duì)較小。
限購(gòu)令“火”了租賃市場(chǎng) 租金價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)
買賣雙方的僵持在抑制二手房成交量的同時(shí)，卻“火”了租房市場(chǎng)。一方面，嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控，使得部分暫時(shí)不具備資格的購(gòu)房者轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)尋求過(guò)度；另一方面，受調(diào)控政策影響，部分二手房業(yè)主選擇暫時(shí)的轉(zhuǎn)售為租，這在很大程度上增加了租賃市場(chǎng)的供應(yīng)量，同時(shí)也推動(dòng)了租賃市場(chǎng)成交量的上漲。目前，正處于高校畢業(yè)季，大量的學(xué)生涌入租賃市場(chǎng)，這在促使租賃成交量上漲的同時(shí)，也帶動(dòng)了租金價(jià)格的上揚(yáng)。此外，隨著城市交通設(shè)施的完善，一些交通便利、配套設(shè)施相對(duì)完善的外圍房源也成為租房者的新熱點(diǎn)。預(yù)計(jì)，下半年租賃市場(chǎng)的成交量較去年同期會(huì)增加，城市外圍房租的價(jià)格也將隨著本次畢業(yè)季的到來(lái)上漲。
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