北京2011年9月5日電 /美通社亞洲/ -- 自2011年年初“限購(gòu)令”實(shí)施以來(lái)，樓市便集體進(jìn)入觀望之中，市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)一段政策消化期后，二手房市場(chǎng)整體處于“量?jī)r(jià)均穩(wěn)“的狀態(tài)。8月份13重點(diǎn)城市掛牌總量環(huán)比小幅回升，掛牌價(jià)格穩(wěn)中有降；二手房成交持續(xù)低迷。
全國(guó)一線城市二手房掛牌總量保持穩(wěn)定
搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，近5個(gè)月以來(lái)，全國(guó)13個(gè)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)掛牌總量保持平穩(wěn)。目前，CPI 高居不下，房產(chǎn)仍為保值的熱點(diǎn)商品。此外，從自住的角度分析，多數(shù)業(yè)主擔(dān)心賣房之后，再買難度增加，不會(huì)輕易出售房屋，大多采取轉(zhuǎn)售為租。受銀根不斷收緊的影響，不少開(kāi)發(fā)商面臨巨大的資金壓力，無(wú)奈地選擇提前推盤(pán)，降價(jià)搶占市場(chǎng)以達(dá)到回籠資金的目的。相比之下，二手房業(yè)主的資金壓力較小，部分急于周轉(zhuǎn)的業(yè)主會(huì)加大議價(jià)空間，但是多數(shù)轉(zhuǎn)售為租業(yè)主仍有租金入賬，心理較為穩(wěn)定，因此二手房市場(chǎng)的供應(yīng)量相對(duì)平穩(wěn)。
2011年8月，13重點(diǎn)城市中，9城市掛牌量相對(duì)穩(wěn)定，掛牌量環(huán)比小幅上升。杭州、深圳兩地掛牌量漲幅明顯，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)充足；而重慶和武漢則掛牌量持續(xù)下滑，市場(chǎng)供應(yīng)萎縮。杭州和深圳兩地二手房單價(jià)相對(duì)較高。杭州自年初以來(lái)，二手房成交量持續(xù)低迷；深圳自“按評(píng)估價(jià)征稅”以來(lái)，成交量一落千丈。此外，又受新開(kāi)樓盤(pán)低價(jià)集中入市的強(qiáng)烈沖擊，誠(chéng)心出售房屋的業(yè)主開(kāi)始增多，且掛牌價(jià)格相比之前更加合理。本月，杭州掛牌量環(huán)比上漲25%，深圳環(huán)比上漲16%，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)充足。相比之下，重慶和武漢兩地二手房?jī)r(jià)格較低，購(gòu)房壓力較小。同時(shí)，城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展吸引著各地人才的聚集，市場(chǎng)剛性需求旺盛，房?jī)r(jià)抗跌性相對(duì)較強(qiáng)，業(yè)心里預(yù)期樂(lè)觀，二手房市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)逐漸萎縮之勢(shì)。本月，武漢掛牌量環(huán)比下降23%，重慶環(huán)比下降8%。
二手房掛牌價(jià)格漲幅明顯回落
本輪調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到有效抑制，二手房掛牌價(jià)格處于窄幅震蕩之中。2011年8月，8城市掛牌均價(jià)環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)，4個(gè)城市環(huán)比跌幅超1%，僅天津1城市環(huán)比上漲1.18%。由于房產(chǎn)自住和投資的雙重屬性，使得二手房?jī)r(jià)格很難輕易下降。目前，政府控制房?jī)r(jià)的決心明確，多項(xiàng)調(diào)控政策組合出拳，二手房交易中的費(fèi)用明顯增加，但是房屋持有成本卻不見(jiàn)動(dòng)靜。此外，火爆的租賃市場(chǎng)，確保房東擁有穩(wěn)定的租金收入，因此二手房房?jī)r(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下行的可能較小。本月，新房?jī)r(jià)格回落明顯，開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，紛紛加入樓市折扣戰(zhàn)，一、二手房倒掛現(xiàn)象頻發(fā)。隨著新房庫(kù)存量的不斷增加，剛需購(gòu)房者對(duì)新房?jī)r(jià)格下行的預(yù)期也在不斷增加。
目前，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲已經(jīng)受到明顯抑制，二手房掛牌價(jià)格同比漲幅不斷回落。據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，13重點(diǎn)城市同比漲幅情況為4漲9落。同比漲幅在20%以上的城市分別是武漢28%、廣州23.29%；同比漲幅在10%-20%的城市已由上月的7個(gè)減少至3個(gè)，分別為上海15%、深圳13%和天津10%；其余8城市同比漲幅均在10%以下。
二手房成交量普降2-3成
據(jù)監(jiān)測(cè)，7個(gè)城市2011年1至8月二手房成交量與去年同期相比，普遍降低2到3成，蘇州降幅為32%，杭州降幅較大，為43%。目前，樓市主要由剛需支撐，對(duì)價(jià)格下降較為敏感。新房的集中入市，促使市場(chǎng)進(jìn)一步轉(zhuǎn)向買方。同時(shí)，各種特價(jià)房和折扣優(yōu)惠也吸引者剛需消費(fèi)者。相比之下，二手房市場(chǎng)小幅議價(jià)的優(yōu)勢(shì)很不明顯，二手房市場(chǎng)冷清，成交量一再創(chuàng)新低，樓市的觀望氣氛仍然彌漫。投資客的身影從杭州樓市退去之后，二手房市場(chǎng)的成交量一直處于低迷之中；而深圳市場(chǎng)，在“按評(píng)估價(jià)征稅”之后，二手房交易費(fèi)用大幅提高，二手房成交量直落谷底，且回升乏力。
2011年8月二手房市場(chǎng)成交量整體處于歷史低位，13城市二手房成交量環(huán)比下降11%。各城市環(huán)比呈現(xiàn)8升5降，環(huán)比跌幅更加明顯。其中，成都環(huán)比上升23%，漲幅較大，但仍舊在低位徘徊，市場(chǎng)表現(xiàn)依然乏力。本月，深圳成交量再次下探，環(huán)比下降64%，跌幅較大。8個(gè)成交量回升的城市，多數(shù)維持之前的低位水平，漲幅基本處于10%以下。東莞和石家莊兩地由于暫時(shí)不受限購(gòu)影響，市場(chǎng)需求依然旺盛，前8個(gè)月二手房成交量維持之前水平。5個(gè)成交量下跌的城市中，深圳跌幅較大，環(huán)比下降64%；無(wú)錫環(huán)比下降20%；北京環(huán)比下降11%；南昌和青島兩地環(huán)比跌幅較小，分別為7%和4%。
市場(chǎng)綜述與展望
2011年8月，樓市調(diào)控加碼、限購(gòu)令升級(jí)、二三線城市限購(gòu)名單，一直是樓市熱議的話題。樓市調(diào)控已持續(xù)7個(gè)月，調(diào)控措施絲毫不見(jiàn)松動(dòng)，貨幣政策始終從緊。少數(shù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)放松新房?jī)r(jià)格，搶占金九銀十先機(jī)，以期快速回籠資金。新房市場(chǎng)的降價(jià)促銷對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了不可忽視的擠壓效應(yīng)，一、二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象也會(huì)進(jìn)入高發(fā)期。
二手房市場(chǎng)供應(yīng)量整體維持穩(wěn)定，在成交量持續(xù)低迷的部分城市，二手房業(yè)主心理波動(dòng)較大，市場(chǎng)供應(yīng)量有所回升；而在需求旺盛，且單價(jià)相對(duì)較低的城市，業(yè)主多持樂(lè)觀心態(tài)，供應(yīng)量呈現(xiàn)持續(xù)萎縮之勢(shì)。預(yù)計(jì)，隨著二手房成交量的持續(xù)萎縮和新房庫(kù)存量的不斷增加，二手房?jī)r(jià)格有望進(jìn)一步松動(dòng)。二手房成交量方面，預(yù)計(jì)在金九銀十階段很難回暖。二手房?jī)r(jià)這座堅(jiān)冰能否融化，還要取決于新房折扣戰(zhàn)的結(jié)果，大家拭目以待。相比之下，本月租賃的成交均較為活躍，主要由于大量高校畢業(yè)生涌入社會(huì)，租賃需求大增，導(dǎo)致租賃均價(jià)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。隨著暑期的結(jié)束，租賃熱潮將告一段落。
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