北京2023年3月28日 /美通社/ -- 全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）對2023年第一季度北京辦公樓市場表現(xiàn)進(jìn)行回顧和展望。隨著一季度《政府工作報告》的發(fā)布，2023年的中國經(jīng)濟(jì)預(yù)期增長目標(biāo)設(shè)定在了5%左右，擴(kuò)大內(nèi)需和全力拼經(jīng)濟(jì)成為總基調(diào)。中國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展在2023年不再受到疫情的襲擾，但疫情給企業(yè)帶來的陣痛卻非短期內(nèi)能夠撫平。企業(yè)經(jīng)營尚待恢復(fù)，亟待政府的關(guān)注和扶持，減稅降費和產(chǎn)業(yè)扶持就是最直接有效的舉措。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，政策的傳導(dǎo)需要時間，企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時間，市場信心恢復(fù)和實際需求落地也需要時間，而這個滯后的時間差也會是2023年北京辦公樓市場最艱難的時期。
截止到今年一季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量再度轉(zhuǎn)負(fù)，達(dá)到-6.1萬平方米，主要集中在中關(guān)村和CBD子市場，分別為-3.3萬和-2.2萬平方米。在本季度核心甲級市場無新增供應(yīng)的情況下，空置率環(huán)比上升0.9%達(dá)到16.9%，凈有效租金環(huán)比降低0.7%至328.8元每月每平米。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，麗澤市場本季度實現(xiàn)了1.6萬平米的去化，依然是市場唯一的熱點區(qū)域，這是麗澤商務(wù)區(qū)連續(xù)9個季度持續(xù)去化，其空置率環(huán)比下降1.6%至35.1%，凈有效租金保持穩(wěn)定。本季度望京酒仙橋和中關(guān)村的甲級寫字樓市場租金降幅較大，環(huán)比降幅分別達(dá)到2.5%和1.4%，其中望京酒仙橋同比去年一季度降幅達(dá)到13%。
乙級市場依然沒有出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，本季度凈吸納量約為-10萬平米，其中中關(guān)村子市場單季度空出4.4萬平方米。產(chǎn)業(yè)園市場本季度出現(xiàn)需求恢復(fù)，凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬平方米，核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場依然表現(xiàn)不振。上地子市場凈吸納量已經(jīng)連續(xù)五個季度為負(fù)，凈吸納量本季度降幅有所收窄，達(dá)到-2.0萬平方米。目前產(chǎn)業(yè)園的需求主要集中在租金相對便宜的子市場，超過1萬平米的大宗租賃成交的凈有效租金多集中在90-130元每月每平米。
高力國際抽樣調(diào)查了分布于北京核心區(qū)域不同子市場的50棟甲級寫字樓在最近兩個季度的帶看量表現(xiàn)。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海說，全部項目平均月度帶看量從去年四季度一個月大概6-7組快速恢復(fù)到今年一季度的18-19組。一季度帶看量的高峰集中在春節(jié)后的2至3周左右的時間，此后3月左右?guī)Э戳坑殖霈F(xiàn)了不同程度的下滑。嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，帶看量的快速恢復(fù)一方面是疫情消散，市場進(jìn)行正常的商務(wù)租賃活動；另一方面，去年12月北京幾乎處于疫情封控狀態(tài)，之后又恰逢春節(jié)假期，因此市場累計的帶看需求在春節(jié)后得以釋放。然而，需要指出的是，就算個別項目帶看量恢復(fù)到一個月40-50組，也只是恢復(fù)到其正常市場環(huán)境下70%左右的水平。從帶看量后續(xù)出現(xiàn)不同程度的下滑可以看到整體市場活躍度依然不穩(wěn)定，需求的恢復(fù)強度依然不強。結(jié)合帶看量和凈吸納量的數(shù)據(jù)，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為現(xiàn)在市場處于租賃活躍度提升，但成交轉(zhuǎn)化率極低的市場環(huán)境，這也一定程度上體現(xiàn)了樓宇業(yè)主和企業(yè)租戶在租金和租賃成本上存在一定預(yù)期差距。
高力國際華北區(qū)研究部董事陸明指出需求端的強度將決定整個甲級辦公樓市場未來的走勢，其中疫情影響、企業(yè)預(yù)期和擴(kuò)張意愿、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個需求側(cè)表現(xiàn)的四個核心因素。陸明說，如果2023年市場需求如期恢復(fù)，則以上四點需要出現(xiàn)積極改善。從一季度的市場表現(xiàn)來看，基本上疫情影響已經(jīng)消散。隨著經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)步恢復(fù)，助企紓困政策的不斷發(fā)酵，企業(yè)信心將逐步改善，其擴(kuò)張意愿也會逐步增強。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和企業(yè)報表的不斷修復(fù)，企業(yè)的承租能力也將增強，更有利于成交轉(zhuǎn)化率的提升。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為，由于政策效果的滯后性，這些變化大概率會在今年下半年出現(xiàn)明顯改善。至于第四點，即頭部互聯(lián)網(wǎng)大廠退租的影響，將會貫穿整個2023年。因此，高力國際認(rèn)為全年需求側(cè)的表現(xiàn)大概率是結(jié)構(gòu)性的溫和復(fù)蘇，不太可能恢復(fù)到疫情前的凈吸納量水平。如果新增供應(yīng)項目未能如期入市，退租現(xiàn)象得到緩解，新增需求穩(wěn)步恢復(fù)，高力國際預(yù)測年度市場空置率不會突破2020年19.4%的前期高點，反之則空置率創(chuàng)新高。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明說，隨著核心產(chǎn)業(yè)辦公面積調(diào)整在2023年結(jié)束，2024年的整體甲級市場才有可能重新回到去化周期。2023年的市場主旋律是，在總需求不足的前提下，如何降低業(yè)主和租戶的租金預(yù)期差距，這也是市場實現(xiàn)成功去化的關(guān)鍵。
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