北京2022年12月26日 /美通社/ -- 全球領先的多元化專業(yè)服務與投資管理公司高力國際（納斯達克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）舉辦"篤行致遠 重新啟程 -- 高力國際華北第四季度發(fā)布會"，對2022年四季度華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的各業(yè)務板塊表現(xiàn)進行回顧，并對2023年做出展望。
在2022年第四季度，市場終于等來了"優(yōu)化疫情防控，放開經(jīng)濟活動"的政策暖意。年末的中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確了2023年的重點工作部署，全力拼經(jīng)濟已經(jīng)成為總基調，突出了穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價工作的重要性，核心目的就是要推動經(jīng)濟運行整體好轉，大力提振市場信心。在產(chǎn)業(yè)政策方面，不僅深處困局的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了救命的"三支箭"，互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)也在此次會議被給予了厚望，期待未來平臺企業(yè)向高精尖技術創(chuàng)新領域發(fā)展，能夠引領中國發(fā)展，創(chuàng)造更多就業(yè)，在國際舞臺發(fā)揮更大的作用。高力國際華北區(qū)研究部負責人陸明表示，宏觀政策暖風已經(jīng)吹起，下一階段就是將細分政策落實到位，做好市場預期管理，進一步恢復市場信心，而這也是重啟辦公樓市場需求的關鍵所在。
2022年北京辦公樓市場分化嚴重，甲級寫字樓市場需求如期恢復。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示，雖然今年四季度北京再度受到疫情的影響，但無法阻止北京甲級寫字樓市場需求的結構性恢復，第四季度市場凈吸納量已經(jīng)轉正，達到4.2萬平方米，符合高力國際三季度的預判。2022年需求走勢類似2020年的觸底回升的走勢，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2,100平方米。在供給側，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年，全年核心甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，2022年的新增供應壓力大幅減小。需求持續(xù)回升，供應壓力減小，年末空置率回落到16.0%，租金環(huán)比下滑1.7%至331元每月每平米。
圖：北京甲級寫字樓新增供應，凈吸納量和空置率，2018-2022Q4
"相較于甲級寫字樓市場，乙級市場和產(chǎn)業(yè)園市場則面臨著更大壓力，需求側表現(xiàn)依然疲軟。"高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海說。
第四季度，北京乙級市場凈吸納量為-6.5萬平方米，產(chǎn)業(yè)園市場為-12萬平方米。從全年來看，乙級的年度凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，產(chǎn)業(yè)園從142萬平方米降低到-22.7萬平方米。兩個市場需求在四季度均未出現(xiàn)實質性恢復，且全年需求側表現(xiàn)持續(xù)疲軟，其中北部子市場，如中關村、望京酒仙橋和上地，目前都處于需求不足和主力租戶行業(yè)面積調整的階段，全年凈吸納量分別為-6.8萬平方米，-9.6萬平方米和-20.4萬平方米。中關村和上地年末空置率分別同比上升7.2%和7.7%，達到11.1%和15.2%；望京酒仙橋在雙重壓力下，空置率同比上漲超過20%，達到28.7%。
圖：全年北京商辦市場分化嚴重，乙級和產(chǎn)業(yè)園市場面臨更大壓力
多種因素綜合導致2022年市場行情急轉直下。在沒有新增供應壓力的情況下，市場行情出現(xiàn)快速反轉，部分子市場空置率出現(xiàn)大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。高力國際華北區(qū)研究部負責人陸明表示，分析總結影響2022年市場需求走勢的核心因素有四個：
1. 疫情封控持續(xù)影響寫字樓租賃的活躍度；
2. 企業(yè)普遍持保守預期，辦公擴張意愿不足；
3. 多數(shù)企業(yè)在辦公租賃上維持降本增效的策略；
4. 作為創(chuàng)造最多增量需求的行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的辦公需求大幅萎縮：
1) 行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)變化，流量紅利消失，行業(yè)進入轉型時期；
2) 完成大面積租賃后，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)有進行辦公面積整合的需求
以2021年需求最強勁的互聯(lián)網(wǎng)科技為例，在超過5000平米的大宗租賃成交（不含續(xù)租）中，2021年該行業(yè)在全辦公樓市場一共租賃了超過130萬平米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。如果不是金融行業(yè)對于北京辦公樓市場的需求支撐，今年的辦公樓市場行情將會更加困難。
展望2023年的市場走勢，需求側持續(xù)回暖可期，但空置率上漲估計無法避免。需求側持續(xù)恢復需要上面提及的四點核心因素出現(xiàn)積極的改變。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示，從目前持續(xù)推進的防疫優(yōu)化政策來看，2023年將更全面地落實科學防疫，疫情對于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經(jīng)濟工作會議再次強調保證經(jīng)濟增長的總基調，隨著市場轉好預期的增強，企業(yè)擴張的意愿也會持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。
然而，還需要看到2023年上升的供給側壓力，特別是北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場在明年依然會面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。明年有超過64萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力將在2023年集中釋放，其中在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有近40到50萬平米的待退面積。需求恢復需要時間，疊加短期內(nèi)新增供應集中放量和不斷釋放的退租面積影響，高力國際華北區(qū)研究部負責人陸明說，我們預計明年的市場空置大概率會上升3-5個百分點，市場凈有效租金受制于北部市場的疲軟將持續(xù)小幅下行。過去幾年，北部市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間長期處于一房難求的局面，特別是中關村和上地市場，目前更多的辦公空間釋放到市場中，可以為不斷發(fā)展壯大的新興產(chǎn)業(yè)提供更多的發(fā)展空間，更優(yōu)質的辦公空間選擇。
北京的辦公樓市場在抗疫三年經(jīng)歷了跌宕起伏的過山車行情，三年來，北京辦公樓市場所呈現(xiàn)出的10年、15年甚至是創(chuàng)歷史記錄的大變化，這些變化本身也是中國處在百年未有之大變局的具體微觀體現(xiàn)。十四五期間將是深化產(chǎn)業(yè)結構調整的關鍵時期，而互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉型只是整體產(chǎn)業(yè)結構調整的一個縮影。當頭部企業(yè)開始調整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。辦公樓市場作為產(chǎn)業(yè)變革的承載地，最重要的硬件基礎設施，見證并享受了產(chǎn)業(yè)興盛帶來的發(fā)展紅利，同樣也就需要被動地去承受產(chǎn)業(yè)變革帶來的陣痛，陪伴企業(yè)共同成長。在不確定性上升的時期，看清市場方向比努力更重要，保證現(xiàn)金流比保價格更務實，積極順勢而為，在不確定性中把握確定性的機會，用產(chǎn)業(yè)投資的心態(tài)來踐行資產(chǎn)管理的長期主義。
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