上海2010年9月8日電 /美通社亞洲/ -- 過去的3年，英國首次購房者的平均年齡由33歲上升至37歲，臺灣是36歲，日本和德國更高達42歲，即便是倡導(dǎo)今天花后天的錢超前消費的美國，首次置業(yè)也在30歲以上。然而，某市場研究中心與光大銀行新近完成的一份報告顯示，北京首套房貸的平均年齡只有27歲，以通行的10年為一代來看，盡管首都房價過去三年不斷高漲，中國人比發(fā)達國家首次置業(yè)仍提前了一代。
社會對“早買房”與“高房價”到底是誰推動了誰，分歧頗大。有學(xué)者置疑：80后你為什么買房？言下之意是將“早買房”的剛需斥為高房價的重要推手之一，過早買房不但造成了購房壓力的年輕化，還加劇推動了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)長期供不應(yīng)求的情況，房價亦難以調(diào)控回落。而年輕人聽到他們不該買房的說法時，反感抵觸油然而生，他們無奈地反問：27歲不買，到40歲怎么買得起？
爭執(zhí)雙方都意圖找到房價飛漲背后的“黑手”，并予以道德遣責(zé)。在愛房網(wǎng)看來，各方不必感情用事，不妨用看得見的事實說話。
急于買房：慢不起
平均27歲的年輕人，能有幾個買房出的是自己的錢？北京辦理房貸的平均成交房價為169萬元，就按首次購房且購房面積在90平方米以下的利率優(yōu)惠條件，每月的還款額高達9004元。可想而知，年輕的業(yè)主們是父母、岳父母甚至祖父母的手托起來的。要不是出于結(jié)婚、上戶口等現(xiàn)實需要，以及怕出手慢了晚了永遠買不起房的憂慮，誰會愿意過兩家三輩供一套房的苦日子。這又怎么能怪他們“急”呢？
慢不起的關(guān)鍵在于人們在房市上看不清預(yù)期。當(dāng)京城房價由一萬元時代、兩萬元時代迅速狂飆到三萬元時代時，年輕房奴的“急”實在也是迫不得已。若不趁早出手，等到33歲或37歲恐怕連當(dāng)房奴的資格都沒有。因為，他們工資的增長遠趕不上房價的增長，這種房價幾年內(nèi)可以連翻幾番。兩害相權(quán)取其輕，因此他們更愿在27歲時當(dāng)穩(wěn)房奴，因為早當(dāng)房奴比晚當(dāng)房奴的代價要小得多。2000年以前，人們并不急于買房，那是因為那時的房價上漲與工資增長是同步的；國外，慢悠悠地在33歲或37歲才當(dāng)房奴，也在于當(dāng)?shù)胤績r增長與工資增長是成比例的。而國人對于今后的房價沒有一個合理預(yù)期，所以寧愿透支今天的財富和精力，也要先置下產(chǎn)業(yè)。
這種收入預(yù)期的不可控及房價飛漲的不可測，跟地方政府有千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。一方面，地方政府積極利用壟斷的土地經(jīng)營財政，拍賣出一個又一個“地王”，拉動房價勢必高攀；另一方面，政府的保障性住房卻供應(yīng)不足，那些面對高企房價而嘆息的人，無法住進政府的保障房中。當(dāng)年輕人對未來無法合理預(yù)期時，最可靠的方法就是自救。于是，房價越高，房奴更早。甚至可以預(yù)計，倘若國家沒有建立起完善的保障房機制，購房者的平均年齡可能還會下降。
提前一代：非黑手
既然提前一代買房很難苛責(zé)，那么這與時下的高房價有因果關(guān)系嗎？
愛房網(wǎng)研究發(fā)現(xiàn)，日本房地產(chǎn)泡沫破滅的時間，恰好是日本進入老齡社會的時間。購房適齡人口的變化，對房價漲跌的影響不可忽視。中國1985-1990年，人口出生率始終在20‰之上，1985-1997年，每年新生人口都在2000萬以上。這個人口出生的高峰，對應(yīng)的就是約20多年后年青人對住房需求的高峰。但是從1988年開始，中國新生人口持續(xù)下降，從1987年的2529萬人，持續(xù)下降到2004年的1593萬人。這不僅是中國高考報名人數(shù)一改之前只升不降，出現(xiàn)連續(xù)兩年下降的根本原因，而且也將帶動未來若干年內(nèi)購房適齡人口數(shù)量環(huán)比下降。因此，年輕人早買房不會對房價產(chǎn)生明顯的推升作用，但目前的突出問題是，80后的“早買房”與他們的前輩買房已經(jīng)形成了嚴(yán)重的需求疊加，即不僅80后整整一代人需要買房，而且他們的父輩和祖輩以及作為他們70后、60后甚至50后也都有巨大的買房需求。
起步于上世紀(jì)末的商品房建設(shè)算起才十多年的時間，此前都是福利分房解決住房問題，整體居住環(huán)境較差， 32年的改革開放使不少人積累了一定的財富后都希望改善自己的住房條件。客觀地說，當(dāng)前的房價是住房制度改革后的需求量集中釋放，市場的供應(yīng)能力嚴(yán)重不足，當(dāng)然也有其他的制度缺陷和監(jiān)管不足等諸多因素，最終形成了持續(xù)暴漲的局面。
樓市暴漲也是利空因素。容易忽視的是，從1998年至2008年，銀行發(fā)放的個人購房貸款余額增長了將近90倍。盡管未來購房貸款仍會以較快速度上升，但顯然不可能再在10年內(nèi)增長90倍。雖然美國等一些發(fā)達國家個人購房貸款占銀行所有貸款的一半以上，但中國短期內(nèi)也不可能達到這些國家購房貸款發(fā)展了近100年時間的國家的水平。因此銀行購房貸款對房價的推動力將明顯減弱。特別是從2007年10月和2010年4月的兩次提高二套房貸款首付比例和上浮利率的調(diào)控來看，銀行購房貸款增速的下滑，流動性的緊縮對樓市價格的影響不容小覷。
“早買房”并非年輕人的錯，它有著極其深厚的思想基礎(chǔ)和社會背景，也不是一兩代人能夠扭轉(zhuǎn)和改變的。比如農(nóng)村，兒子結(jié)婚時壘間新房是許多父親的想法，不然會覺得對不起孩子。在城市，父母準(zhǔn)備好成家時購房的首付款也是情義之舉。
總之，社會既不必對年輕人急著買房予以撻伐，也不必拿外國人的情況簡單類比。要穩(wěn)定房價，重要的是找準(zhǔn)癥結(jié)，努力從紓解需求和增加供應(yīng)上做文章，才能盡快化解陣痛，中國的房地產(chǎn)亦可盡快步入健康發(fā)展的軌道。
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