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深圳2020年4月10日 /美通社/ -- 2020年伊始，突如其來的新冠疫情打亂了社會生產(chǎn)與人們生活的節(jié)奏，也給原本就深陷困境的寫字樓租賃市場帶來沉重一擊。資金實力較為雄厚的地產(chǎn)商尚能以減租或免租，在熱搜榜上占據(jù)一席之地，但更多的企業(yè)租戶與寫字樓業(yè)主只能圍繞著租金，展開更殘酷于以往的“零和博弈”。
從數(shù)據(jù)上看，據(jù)58同城與安居客聯(lián)合發(fā)布的《寫字樓調(diào)研報告》顯示，2019年第三季度，北京、上海、深圳三城優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率分別為13.8%、12.5%和21.2%，同比上浮3.2%、2.4%、1.8%。
空置率居高不下，加上疫情對企業(yè)經(jīng)營活動和社會經(jīng)濟環(huán)境帶來的不確定性，讓寫字樓市場的“存量去化”之路充滿了未知。正所謂挑戰(zhàn)與機遇并存，一些新興的空間定制服務(wù)商如蜜蜂科技BEEPLUS，通過高端空間打造運營、一站式服務(wù)和多維度的價值賦能，切入存量空間這一龐大市場，并迅速成為市場上難以忽視的新興力量。
市場低迷供應(yīng)不減 存量去化還看“差異化”
自2015年起，寫字樓市場就難以離開“存量去化”這個主題詞。盡管隨著民營資本和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)活力的不斷提升，大量新注冊企業(yè)帶旺了辦公空間的需求，但從整體市場格局而言，靈活辦公空間反而成為了需求的主流。
對于高端甲級寫字樓而言，競爭的壓力更多來自于“內(nèi)部”。隨著企業(yè)對成本投入的謹(jǐn)慎，真正“優(yōu)質(zhì)”的高端辦公空間自然更加受到企業(yè)的青睞。然而現(xiàn)實情況卻是，大量品質(zhì)趨同、形象單一的寫字樓項目近年來“扎堆”入市，市場同質(zhì)化趨勢愈發(fā)明顯。
存量增加、品質(zhì)趨同、需求低迷，帶來的直接后果便是寫字樓租金的回調(diào)，投資收益明顯下降。據(jù)中國指數(shù)研究院報告，截至去年三季度末，北上廣深四城的甲級寫字樓，月租金均值分別為每平米389元、310元、178元、和233元，同比增幅為2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一線城市租金整體承壓。
多年之前，包括房地產(chǎn)研究機構(gòu)、行業(yè)專家及媒體評論就反復(fù)強調(diào)了寫字樓項目“差異化”的重要性。隨著TMT、互聯(lián)網(wǎng)、科技創(chuàng)新企業(yè)的大量崛起，以及千禧一代進入就業(yè)市場，企業(yè)租戶對辦公空間差異化的需求已不僅僅停留在表面。更加人性化、更具設(shè)計感和功能性的辦公空間已成為新時代下企業(yè)競相“追求”的優(yōu)質(zhì)空間資源，而具備以上特質(zhì)的寫字樓項目不僅鮮有“存量去化”的困擾，甚至在租金水平高于市場水準(zhǔn)的情況下，依然是“一位難求”。
深圳寶安區(qū)的瑞思&BEEPLUS聯(lián)合辦公項目正是一個典型的案例。該空間位于寶安玖悅雅軒商業(yè)裙樓3-5層，毗鄰寶安中心商務(wù)區(qū)，與前海自貿(mào)區(qū)相隔咫尺，是BEEPLUS與大型綜合地產(chǎn)集團瑞思集團共同打造的高端聯(lián)合辦公空間項目。
該項目由BEEPLUS負(fù)責(zé)整體設(shè)計、建設(shè)及運營，區(qū)別于傳統(tǒng)的辦公項目，該項目在整體設(shè)計和空間打造上做了創(chuàng)新突破，最大的亮點在于BEEPLUS設(shè)計院采用了全新的“外景內(nèi)移”設(shè)計理念增強空間體驗感，將美式小鎮(zhèn)如Bee Store歐美集市、Bee Park雙層滑梯和Central Street中央大街等街道外景移至室內(nèi)空間當(dāng)中；在工作區(qū)域的設(shè)計上，通過透明的弧形玻璃打破傳統(tǒng)空間的界面設(shè)計，在保留私密性的同時增強社交互動。開放商務(wù)辦公區(qū)域與獨立商務(wù)辦公間的設(shè)置，可滿足1人到百人不同規(guī)模企業(yè)的商務(wù)工作需求，空間同時配套了五星級酒店的行政運營管理服務(wù)，入駐企業(yè)可實現(xiàn)拎包入住，最大程度地實現(xiàn)人景交互融合，以高顏值、強互動及優(yōu)服務(wù)為辦公人群帶來獨特的社交生活氛圍，激發(fā)靈感，提升效率。
項目首期3樓辦公空間投入使用后很快被預(yù)定一空。對比周邊同等級辦公空間項目，瑞思&BEEPLUS空間的平均租金水平雖略高，但依然市場反響熱烈。這在行業(yè)去化緩慢、投資回報下降的背景下，更凸顯出優(yōu)質(zhì)辦公空間所難以替代的價值。
多維度價值賦能 讓辦公空間扮演“產(chǎn)業(yè)載體”角色
以深圳為例，在需求量趨于萎縮的背景下，僅去年三季度，就有四個分別位于福田和前海片區(qū)的甲級寫字樓項目竣工入市，推動存量達(dá)到725萬平方米的規(guī)模。而在2020年，深圳或還將建成超過120萬平方米的甲級寫字樓項目，存量去化形勢不容樂觀。
盡管突如其來的疫情，讓重壓之下的寫字樓市場頗有“雪上加霜”之感，但同樣有分析指出，加速重構(gòu)的市場格局或?qū)⒑芸祜@現(xiàn)出新的增長機遇。中國指數(shù)研究院在報告中指出，此次疫情預(yù)計將促使更多的寫字樓業(yè)主和企業(yè)租戶加大對辦公場所環(huán)境、物業(yè)管理、靈活辦公等方面的關(guān)注和投入，這將進一步推動寫字樓市場提質(zhì)增效的進程。
寫字樓的“提質(zhì)增效”，除了在設(shè)計方面的“別出心裁”之外，同樣關(guān)系到空間的功能性、科技含量以及對入駐企業(yè)的價值提升，這對于辦公空間的精細(xì)化運營以及“價值賦能”的能力提出了很高的要求。
去年以來，BEEPLUS與東方富海、北京挑戰(zhàn)者資本、上海鷗翎投資以及珠海大橫琴等多家知名投資機構(gòu)打造的產(chǎn)業(yè)孵化器、加速器及地產(chǎn)集團合作，打造了多個高端辦公空間項目。這些項目在提供“辦公空間”功能的同時，還扮演了“產(chǎn)業(yè)載體”的角色。
以BEEPLUS為東方富海打造的OFC+@BEEPLUS實體加速器項目為例，BEEPLUS發(fā)揮在空間設(shè)計、打造、后期運營管理、會員增值服務(wù)和招商等方面的優(yōu)勢，結(jié)合東方富海的資源優(yōu)勢，為大灣區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供從辦公空間服務(wù)到“天使投資+資本加速+開放平臺”的全方位企業(yè)服務(wù)。該空間除了作為東方富?？偛哭k公空間之外，同時還作為企業(yè)孵化“實體加速器”，引入了多家快速成長的初創(chuàng)階段公司和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)。通過BEEPLUS打造的空間平臺，這些優(yōu)質(zhì)的企業(yè)能夠近距離接觸業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)方與投資機構(gòu)，極大拓寬了發(fā)展的道路。
BEEPLUS副總裁李發(fā)旺介紹，BEEPLUS打造的自有辦公空間及聯(lián)動地產(chǎn)集團、投資機構(gòu)打造的辦公空間項目，已為所在地城市集聚社會資本200億，集聚世界五百強企業(yè)（含分支機構(gòu)）15家，集聚獨角獸及上市公司（含分支機構(gòu)）18家，集聚戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)（含分支機構(gòu)）320家，集聚高層次人才2000余人，貢獻知識產(chǎn)權(quán)申請量超過3500份，空間產(chǎn)出的地均GDP超過所在地地均GDP3.1倍，為空間所在地城市的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)做出了重要貢獻。
此外，BEEPLUS已啟動辦公空間的智慧化升級，今年3月中旬上線了“BEEPLUS WORK”辦公空間小程序，面向BEEPLUS辦公空間用戶提供全方位、一體化智能辦公體驗，也標(biāo)志著BEEPLUS面向企業(yè)提供全價值鏈的智能化辦公服務(wù)，實現(xiàn)從商辦的地產(chǎn)服務(wù)屬性向服務(wù)先導(dǎo)的平臺屬性的轉(zhuǎn)變，同時進一步提升空間的價值。
同時，BEEPLUS通過大中企業(yè)定制及樓宇托管為地產(chǎn)項目提供空間定制服務(wù)時，還配備了行業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)的智能硬件系統(tǒng)。從前期設(shè)計時配套的智能門禁、智能打印系統(tǒng)、可升降桌椅、不間歇高速網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通，到后期管理時企業(yè)級會議電話系統(tǒng)、會議室投屏分享，空間定制服務(wù)讓樓宇空間邁向智能化發(fā)展，為辦公載體提升管理效率及工作效率。
中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公義聯(lián)合會主席胡景暉近日在一場行業(yè)分享會上提出，寫字樓如果繼續(xù)沿用以往的空間打造運營和租售模式，經(jīng)營將會越來越困難，“要進行大轉(zhuǎn)型才能解決問題”。而除了改變使用功能尋找出路之外，調(diào)整辦公空間的功能定位、優(yōu)化經(jīng)營模式、提升對入駐企業(yè)的價值賦能，將成為未來寫字樓市場不可或缺的競爭力。以BEEPLUS為代表的新一代空間打造運營商正在用顛覆式的辦公空間項目和多維度的價值賦能，引領(lǐng)高端辦公空間定制市場的“風(fēng)向”，這或許也將成為深陷空置困境的寫字樓市場“脫困”的一個重要方向。
