上海2022年2月25日 /美通社/ -- 中國社會科學院12月下旬發(fā)布的2022年《經(jīng)濟藍皮書》預計，2021年我國GDP實際增速達到8.0%左右，超過預期目標；根據(jù)國際貨幣基金組織(IMF)的預測，仍將高于世界其他絕大部分主要經(jīng)濟體。
得益于中國經(jīng)濟的快速恢復，2021年1-10月，我國實物商品網(wǎng)上零售額84,979億元人民幣，占社會消費品零售總額的23.7%。
高力國際洞察到，電商的高速發(fā)展成為物流倉儲市場需求強勁的主要驅(qū)動力。旺盛的租賃需求與持續(xù)改善的基礎設施使境內(nèi)外投資者對于優(yōu)質(zhì)倉儲資產(chǎn)的投資熱情持續(xù)高漲。生鮮電商與生物醫(yī)藥行業(yè)迅猛發(fā)展，帶動前置倉與冷庫等細分領域受到追捧。
上海高標倉租賃市場概況
2021年上海物流倉儲市場租賃需求旺盛，錄得租金漲幅達2.2個百分點，空置率則顯著下降2.4個百分點。
多渠道電商重塑物流需求，高標倉整體呈現(xiàn)供不應求
2021年“雙十一”全網(wǎng)交易額超人民幣9,600億元，較去年增長12.2%，銷售渠道更為多元化。除天貓、京東兩大頭部企業(yè)，拼多多銷售占比達6.4%，位列全網(wǎng)第三，新銷售渠道如直播、社區(qū)團購等，成交份額顯著高于往年。
隨著電商行業(yè)穩(wěn)健增長的推動，各大物流倉儲供不應求，甚至出現(xiàn)短暫“爆倉”現(xiàn)象，其中，前置倉及冷庫尤為稀缺。
前置倉與冷庫需求快速增長
隨著消費升級對生鮮電商需求的增加、以及生物醫(yī)藥行業(yè)的快速增長，中國的冷鏈物流迎來跨越式發(fā)展，且具備極大的發(fā)展空間。
新型電商的爆發(fā)式增長，對配送時效提出更高要求，前置倉成為倉儲網(wǎng)絡布局的重要環(huán)節(jié)。
中國冷鏈物流市場規(guī)模2020年達到3,832億元，復合年均增速18%，預計未來五年會繼續(xù)保持較高增長態(tài)勢。
倉儲租金增長強勁，物流資產(chǎn)備受青睞
線上消費、互聯(lián)網(wǎng)科技等領域加速發(fā)展，供應鏈管理升級勢在必行，我們判斷高標倉庫租金具備結(jié)構(gòu)性增長的長期趨勢，預計未來五年平均租金有望以1.8%的年復合增長率上漲。
疫情沖擊下倉儲物流資產(chǎn)極具韌性，資本市場對倉儲物流的關注和配置熱度逐步提升，尤其是一線及周邊衛(wèi)星城市。根據(jù)高力國際《2021年境內(nèi)外投資者調(diào)研》報告顯示，投資者對物流倉儲的偏好占比15%，躍至資產(chǎn)類型第一位。
智能化倉儲成為升級趨勢
在需求反推下，物流地產(chǎn)市場逐步實現(xiàn)由量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變，智能化倉儲的價值在長期中更為凸顯。
以普洛斯REITs為例，網(wǎng)格化高標倉基礎設施結(jié)合智能化運營系統(tǒng)，成為強有力底層資產(chǎn)，支撐其成為“倉儲物流類”第一單，不僅適應租戶需求，提升運營收入，而且實現(xiàn)了資產(chǎn)溢價及投資退出。
