北京2014年12月5日電 /美通社/ -- 2014年12月3日至4日，由房訊網(wǎng)聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦的“中國寫字樓綜合體發(fā)展論壇第十一屆年會”在北京富力萬麗酒店隆重舉行。本屆年會主題為“多元與分化：白銀時代下的房地產(chǎn)”。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩、天驥智谷（北京）有限公司董事長劉芷均、全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬、中國 REITs 聯(lián)盟秘書長王剛先生、中國房地產(chǎn)部部品采購聯(lián)盟首席專家高少義先生、百度大客戶銷售部總監(jiān)劉立軍先生以及中國主流開發(fā)商及金融機(jī)構(gòu)超過600位嘉賓出席。年會現(xiàn)場通過主題演講和圓桌對話形式就宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)趨勢、行業(yè)調(diào)整與市場邏輯、互聯(lián)網(wǎng)思維下的房地產(chǎn)與金融、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全生命周期模式與創(chuàng)新、寫字樓的新常態(tài)與產(chǎn)業(yè)鏈的新機(jī)遇等話題進(jìn)行觀點碰撞和交鋒。
聶梅生教授在演講中表示，整體上房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始軟著陸，明年二季度有望轉(zhuǎn)好。目前中國房地產(chǎn)的形勢市場層面依然嚴(yán)峻；城市、地區(qū)、企業(yè)間的差異化加大；一線、二線、三線、四線城市的所有房地產(chǎn)企業(yè)資金全線趨緊；去庫存壓力加大。10月的數(shù)據(jù)已經(jīng)開始軟著陸。雖然11月已經(jīng)過去了，但是可能跟10月份差不太多，交易量還是會下降一點，不會太多，基本上軟著陸的態(tài)勢會出現(xiàn)，回零有可能，就是房價不漲不跌，跟去年一樣，那也很不錯了，因為去年漲了那么多。所以軟著陸，回零，再用一個季度去庫存，會不會在二季度的時候，會有一些轉(zhuǎn)勢，如果明年GDP是7和7.5之間，這邊能有一個5、6等樂觀的估計。所以沒什么太大的擔(dān)心，不會崩盤，也不存在泡沫破裂，會存在一個軟著陸、消化庫存的過程。當(dāng)然也是比較痛苦的。
在談到土地改革時，聶梅生強(qiáng)調(diào)，為什么土改這么難？2004年是五千多億的土地出讓收益，去年是四萬億，什么東西能帶動四萬億的地方財政，和正規(guī)財政的比例數(shù)已經(jīng)達(dá)到百分之六七十了，如果沒有土地出讓金，那地方政府怎么辦？一時半會根本代替不了，不要想房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅什么能代替，一點戲都沒有。房產(chǎn)稅怎么算，就算收到美國的1%到1.5%來算，也超不過一萬億。土改難確實是中國已經(jīng)形成了這樣一個局面，一步一步不能太心急。另外，還不只是四萬億的土地出讓金，關(guān)鍵在土地抵押。土地抵押貸款是84個城市是7.6萬億的余額，全國600多個城市有多少啊，把銀行綁的死死的。所以房價下降，地價下降，這84個城市的7.6萬億的余額就麻煩了。抵押不值錢了，把金融綁進(jìn)去了，所以就可以理解為什么現(xiàn)在金融體制改革走得那么快，為什么要做資產(chǎn)證券化，為什么要做抵押貸款證券化，做 MBS，抵押貸款必須拿出來放到證券市場上去。這個問題比較復(fù)雜，和地方政府有關(guān)系，和銀行有關(guān)系，所以土改這個事情沒有那么簡單。
朱中一會長在題為“銀根、地根與未來的房地產(chǎn)市場”的演講中分析了未來地產(chǎn)政策走向以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。央行降息以后，老百姓的投資渠道肯定更多了，目前來看股市要比房市更加穩(wěn)定，這個趨勢我們現(xiàn)在要關(guān)注。為什么股市比房市穩(wěn)定呢？因為原來股市比較低，現(xiàn)在房市來說，有些地方的存量很大，壓力比較大的問題。另外在房地產(chǎn)市場里面，確確實實還有政策的預(yù)期問題，包括房地產(chǎn)稅的問題等等的預(yù)期，大家的投資還需謹(jǐn)慎。
在分析下一步房地產(chǎn)市場政策走向時，朱中一表示，第一，采取措施盤活舊城鎮(zhèn)、舊廠房、棚戶區(qū)、城中村、舊村落的存量土地，增加土地有效供給，探索利用土地的自用土地、農(nóng)村建設(shè)用地等來建設(shè)公共租賃住房和老年住區(qū)。第二，探索建立城鄉(xiāng)土地的建設(shè)用地市場，在尊重農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口意愿的前提下，將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的農(nóng)村宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。第三，嚴(yán)格規(guī)劃新城新區(qū)的建設(shè)，改善城鄉(xiāng)結(jié)合部的環(huán)境，適當(dāng)增加城區(qū)人口一百萬到三百萬的大城市的新增建設(shè)用地，合理確定城區(qū)人口三百萬到五百萬的大城市的新增建設(shè)用地，從嚴(yán)控制城區(qū)人口五百萬人以上的特大城市的建設(shè)用地。這是在國家新城鎮(zhèn)化規(guī)劃里頭非常重要的指標(biāo)，其中特別強(qiáng)調(diào)東部三大城市群要率先執(zhí)行。第四，統(tǒng)籌房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展，編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局，確保建設(shè)用地穩(wěn)定供應(yīng)，提高工業(yè)用地的利用率。第五，創(chuàng)新土地出讓方式和管理制度，建立土地出讓價與住房銷售價相對穩(wěn)定的制度。
董藩教授在演講中稱，從中長期來看，市場會是什么格局。董藩認(rèn)為首先是人口和財富大整合，大遷移，帶來房地產(chǎn)市場的調(diào)整。房價在區(qū)域間、城市間的差異進(jìn)一步拉大。房價不僅僅是普漲問題，而且會出現(xiàn)一系列變化?？傮w來看，東中西帶的房價的絕對差距和相對差距會進(jìn)一步拉大，核心城市的均價相當(dāng)于落后城市的15倍以上，單個樓盤甚至?xí)霈F(xiàn)超越百倍的差距，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)這種樓盤了。京滬深杭等一些核心城市房價在管制中上漲，漲幅仍然超越大多數(shù)人的想象，由于城市病全面爆發(fā)，城市病爆發(fā)的原因是源于政府的控制。二線城市也基本上出現(xiàn)同樣的情況，普通住宅以每年8到12的速度在增值。15年后，大部分90到100平方米的住宅會成為垃圾住房，這就像80年代的五六十平方米的房子一樣，80年代的時候省部級領(lǐng)導(dǎo)才住100平方，現(xiàn)在90、100平方米的房子已經(jīng)成為保障房了。
董藩教授表示，2023年到2030年之后，可能會處在穩(wěn)中有降的狀態(tài)。仍然存在不少拆遷活動，但規(guī)模上變小。家庭分化趨于穩(wěn)定，平均每個家庭2.6個人左右。2030年之后，開發(fā)活動明顯降低，一個是拆遷活動大大減少，那時候想拆也拆不動了，因為全是高樓。再就是城市化進(jìn)程趨于結(jié)束。人口達(dá)到頂峰。二手房交易大大增加，只不過我要強(qiáng)調(diào)的是，那個時候房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)。第一，房地產(chǎn)具有主導(dǎo)性。第二，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。第三，房地產(chǎn)是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。沒有任何一個行業(yè)能跟房地產(chǎn)業(yè)相抗衡。
劉芷均女士從一個傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型綜合服務(wù)商，為什么要轉(zhuǎn)型、如何轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)型目標(biāo)與走向，以天驥智谷為案例闡述了新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)“生活、生產(chǎn)、生態(tài)相結(jié)合，產(chǎn)城融合”的全生命周期理論與實踐。
王珂先生從投資回報、基金、客戶等諸多層面，闡述了寫字樓物業(yè)的開發(fā)、銷售、經(jīng)營與管理等方面的精粹觀點，剖析問題提出解決之道。
鐘彬先生在題為“當(dāng)前房地產(chǎn)形勢與房地產(chǎn)金融”的演講中重點闡述房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)、房地產(chǎn)商業(yè)邏輯的變化、房地產(chǎn)企業(yè)金融需求的變化、企業(yè)金融能力的變化。
王剛先生做題為“中國商業(yè)地產(chǎn) REITs 演進(jìn)與案例分析”的演講，從基金金融、REITs、REITs 國內(nèi)進(jìn)展情況三方面進(jìn)行闡述，講解開發(fā)商在融資策略上、資本結(jié)構(gòu)上調(diào)整從而對自身對行業(yè)帶來的影響。
高少義先生在“互聯(lián)網(wǎng)思維下的寫字樓部品采購”的演講中從運營的角度著眼，認(rèn)為白銀時代也是一個洗牌時代，誰能利用新的交易方式，創(chuàng)新新的盈利模式，就能變成新一輪的強(qiáng)者。
百度大客戶數(shù)據(jù)總監(jiān)劉立軍先生在題為“大數(shù)據(jù)時代的房地產(chǎn)行業(yè)營銷之變”的演講，以百度龐大系統(tǒng)的數(shù)據(jù)作支撐，介紹了數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)的結(jié)合，在大數(shù)據(jù)方面，在整個營銷方面提出了新觀點新思路。
當(dāng)天下午進(jìn)行的第一場圓桌對話環(huán)節(jié)由天驥智谷（北京）有限公司營銷總經(jīng)理王志強(qiáng)先生主持，探討“商務(wù)園區(qū)紅海與藍(lán)海 -- 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全生命周期的模式與創(chuàng)新”。參與嘉賓包括：北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司董事總經(jīng)理郭瑩輝先生、北京北大資源房地產(chǎn)有限公司副總裁郭琳先生、協(xié)信集團(tuán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理成威先生、利海集團(tuán)執(zhí)行總裁汪傳虎先生、北京嘉捷企業(yè)匯總經(jīng)理任彤先生、世通資產(chǎn)副總經(jīng)理黃純芳女士、平安不動產(chǎn)北京公司總經(jīng)理許良飛先生、天驥智谷（北京）有限公司董事長劉芷均女士、大族環(huán)球科技股份有限公司董事總經(jīng)理盛英泰先生。
第二場圓桌對話由筑城世方（北京）管理咨詢公司總裁祁世芳先生主持，主題為“白銀時代下的寫字樓 -- 寫字樓的新常態(tài)與產(chǎn)業(yè)鏈的新機(jī)遇”，參與嘉賓：北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司董事長馬俊清、大貓電商董事長李毅、山東國強(qiáng)五金科技有限公司副總經(jīng)理史文芳、星太裝飾集團(tuán)董事長胡振海、泰禾集團(tuán)總裁助理沈力男、中鐵建設(shè)北京佳景晟房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理 李長順、北京科源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理袁金虎、北京金豐科華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張毅。
12日3日晚，2014年第十一屆中國地產(chǎn)金廈獎頒獎典禮暨“云農(nóng)場”答謝晚宴隆重舉行，公布了有中國商務(wù)地產(chǎn)“奧斯卡”之稱的第十一屆中國地產(chǎn)金廈獎獲獎樓盤、企業(yè)、人物名單，并舉行了隆重的頒獎典禮。同時，全聯(lián)房地產(chǎn)商會與中國寫字樓研究中心首次發(fā)布了《中國寫字樓100強(qiáng)研究報告》。
中國寫字樓綜合體發(fā)展論壇源于2004年12月，由國內(nèi)較大的商務(wù)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺 -- 房訊網(wǎng)發(fā)起并聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦，已連續(xù)成功舉辦十一屆年會，是中國商務(wù)地產(chǎn)行業(yè)高規(guī)格、大規(guī)模且擁有廣泛影響力的專業(yè)論壇。
