————2011年9月天津二手房市場數(shù)據(jù)分析報告
市場綜述
在宏觀政策不斷從緊的背景下，2011年天津二手房市場成交量已連續(xù)出現(xiàn)四個月的下滑，8月市場成交量由于自然的增量，環(huán)比上月有小幅增長，9月份成交繼續(xù)走低并且成交再次跌破4000套大關，“金九”季節(jié)的銷售旺季并未對天津市二手房市場產(chǎn)生促進作用，市場活躍度保持低位運行，觀望氛圍持續(xù)。分析原因主要有兩點：宏觀調(diào)控政策的持續(xù)有效執(zhí)行效果的作用以及新房開盤和積極的促銷手段。
全市：掛牌量微幅上漲
從二手房房源供應情況來看，2011年9月，天津二手房掛牌套數(shù)為432828 套；與8月份 428039套相比，掛牌套數(shù)環(huán)比上月漲幅為1.12%,同比去年310904套，增幅為39.22%，二手房市場掛牌套數(shù)處于上漲趨勢。
行政區(qū)：各區(qū)域掛牌量跌漲幅差異明顯從各區(qū)域房源供應情況來看，9月，我市各行政區(qū)掛牌量普遍增加，其中河東區(qū)、紅橋區(qū)、東麗區(qū)、和漢沽區(qū)為掛牌量跌幅區(qū)域，漢沽跌幅最大為41.71%，其他區(qū)域掛牌量均以漲幅為主，環(huán)城四區(qū)中漲幅為23.23%，西青區(qū)漲幅高達33.98%。
市內(nèi)六區(qū)掛牌情況以跌幅為主，其中，河東區(qū)和南開區(qū)在4%內(nèi)跌幅，和平區(qū)漲幅達11.04%；環(huán)城四區(qū)掛牌價格除東麗區(qū)掛牌價格有28.41%的降幅外其余均在20%~30%增長，西青區(qū)漲幅最高為33.98%；濱海新區(qū)中漢沽和大港連續(xù)上月下跌趨勢本月跌幅為41.71%和25.16%。
天津市二手房掛牌均價結(jié)束上個月有小幅上漲趨勢，本月掛牌均價為13897元/平米，與上月13918元/平米相比，本月小幅下跌21元/平米，環(huán)比上月微幅下跌0.15%。
9月，各行政區(qū)二手房掛牌均價基本穩(wěn)定無明顯價格的波動。各行政區(qū)浮動最大的為津南區(qū)僅為3.74%還不到5%。市內(nèi)六區(qū)中價格更為穩(wěn)定，河北區(qū)價格跌幅最大為1.69%；環(huán)城四區(qū)中，只有北辰和西青區(qū)價格微漲4.25%和0.62%；濱海新區(qū)開發(fā)區(qū)微漲0.47%，塘沽區(qū)、漢沽區(qū)和開發(fā)區(qū)均在2.69%內(nèi)微幅下跌。
9月份，本市二手私產(chǎn)住宅共成交3769套，成交量環(huán)比8月份小幅下跌7.94%，同比下降了41.81%，為自今年以來成交套數(shù)環(huán)比去年歷史最低值；截至9月份，天津二手房市場共成交住宅37537套。
行政區(qū)：河東南開各占一成， 紅橋跌幅最高
9月，我市各行政區(qū)二手房成交量環(huán)比上月普遍下跌。市內(nèi)六區(qū)中紅橋區(qū)上月下跌值最大為16.75%，和平區(qū)在本月中表現(xiàn)明顯，本月成交了94套，漲幅高達20.51%； 環(huán)城四區(qū) 中東麗區(qū)成交套數(shù)下跌明顯，本月成交191套，與上個月227套相比下跌了15.86%。
9月天津二手房成交均價為7847元/平米，與上月成交均價7706元/平米，相比上漲1.83%，同比上漲11.23%，二手房成交均價不僅未見實質(zhì)性松動并且有小幅上揚的趨勢，九月的成交均價成為自今年以來第二歷史成交高價點，第一成交均價高點為4月份8180元/平米，相差333元/平米。
本月我市各行政區(qū)二手房成交均價相比上月相比和平區(qū)，成交均價僅為9802元/平米，成交均價如此之低，一方面和平區(qū)的成交價格有自然回落，另一方面上月平和區(qū)有個別別墅成交拉低了總體的成交價。
行政區(qū)：室內(nèi)六區(qū)搜索量占絕對優(yōu)勢
9月天津二手房市場最受網(wǎng)友關注的行政區(qū)排名與8月大致相同，河西區(qū)的關注度增加，搜索量占比為19.10%成為本月關注榜首，與上月相西青區(qū)關注明顯下落本月搜索量百分比僅為4.76%，排名前五位受關注的行政區(qū)為河西、南開、河東、河北和塘沽。
熱點商圈：梅江依舊位于榜首
9月網(wǎng)友搜索量最高的十大熱門商圈梅江依舊位居榜首，王頂?shù)探诌M入到本月的榜單前三名。位于南開區(qū)的王頂?shù)探钟捎诰嚯x中心城區(qū)較近，價格優(yōu)勢明顯和交通便利等好因素一直都受到網(wǎng)友的關注。南開區(qū)有5個商圈入圍榜單，河西有4個商圈入圍。
熱點樓盤
本月網(wǎng)友搜索的TOP10樓盤中，除時代奧城、水木天成、遠景莊園和華明家園是上個月榜首名單外，其余小區(qū)均為新入名單，時代奧城以近萬的絕對搜索量成為榜首。可以看出天津網(wǎng)友對于高檔小區(qū)的追求熱度持續(xù)不減。
總價區(qū)間：50-80萬房源搜索量增速相對較高
本月網(wǎng)友搜索量總價區(qū)間排名順序略有變化?？們r各區(qū)間的房源搜索量都有所上漲，50-80萬房源搜索量增速相對較快，搜索占比高達28.16。由此看出中等價位的小戶型受到剛性需求買家的關注。
面積區(qū)間：50-70平米的房源備受青睞
9月網(wǎng)友關注的房源面積區(qū)間與8月相比，排名保持不變，50-70平米之間的房源搜索量在本月最多，搜索量占比最大，70-90平米之間的房源也頗被網(wǎng)友關注，其他面積區(qū)間的房源搜索量基本穩(wěn)定。
戶型區(qū)間: 搜索量占比主推2居
本月各個戶型的搜索量較上一月上升， 2居搜索量占60.43%，保持著絕對的領先優(yōu)勢，1居占21.24%，3居占15.79%，與上個月相比，2居的搜索量占比有所上升?？梢钥闯?居以上住房比重有所下降，現(xiàn)階段除剛性需求外改善性住房比例也有所增加。
全市: 本月租賃價格環(huán)比微漲0.38%
9月我市租賃價格保持上升態(tài)勢，本月租賃均價為2119元/月.套，環(huán)比微漲，比上月增加了8元/月.套，與銷售上相比租房的價格一直屬于穩(wěn)定微幅上漲趨勢。
行政區(qū):9月租金均價以漲為主
9月，我市熱點租賃區(qū)域租賃均價基本處于穩(wěn)定狀態(tài)。和平區(qū)的租金均價本月為2364元，環(huán)比上月2326元，漲幅為1.63%；紅橋區(qū)租賃價格有微幅下跌，本月租金均價為1612元與上月1626元相比跌幅為0.86%。
戶型區(qū)間:各居室租賃均價平緩運行
9月各戶型租金均價微幅波動，1居租金均價1559元，上漲9元/月套、2居均價1910元/月.套，增加28元/月套，3居均價2774元/月.套，減少31元/月.套。
行政區(qū)：租賃區(qū)域和平區(qū)前進2位
9月租賃市場中，河西區(qū)租賃市場尤為凸顯，取代了南開一直以來租賃榜首的位置，本月河西區(qū)的搜索占比大19.51%，南開緊隨其后搜索占比為18.69%。
熱點商圈: 王頂?shù)探譃樽顭嵘倘?/strong>
本月租賃市場上最受網(wǎng)友關注的10大商圈中，王頂?shù)探帧Ⅲw育中心街、鼓樓街和萬興街商圈同屬南開區(qū)，中北鎮(zhèn)商圈位于西青區(qū)，王頂?shù)探忠云迫f的絕對優(yōu)勢占據(jù)榜首。
熱點樓盤：時代奧城搜索量最大
租賃市場上，本月搜索量最大的樓盤為時代奧城，龍亭家園取代上月誠基中心國際公寓為第二名，以上小區(qū)一般地理位置佳，環(huán)境好，生活設施齊全，交通便利，有比較成熟的社區(qū)文化，例如時代奧城毗鄰南開大學等，且交通便利，因此受到畢業(yè)生的關注。
價格區(qū)間: 500-1000元的房源關注度最高
9月，租賃市場價格區(qū)間搜索量排名與8月基本一致， 500-1000元/月的房源搜與1000-1500元/月的房源搜索比例非常接近，500-1000元的房源搜索量占比接近3成。
戶型區(qū)間 :1居/2居房源最受關注
市場綜述與展望
在宏觀政策不斷從緊的背景下，2011年天津二手房市場成交量已連續(xù)出現(xiàn)四個月的下滑，8月市場成交量由于自然的增量，環(huán)比上月有小幅增長，9月份成交繼續(xù)走低并且成交再次跌破4000套大關，“金九”季節(jié)的銷售旺季并未對天津市二手房市場產(chǎn)生促進作用，市場活躍度保持低位運行，觀望氛圍持續(xù)。分析原因主要有兩點：宏觀調(diào)控政策的持續(xù)有效執(zhí)行效果的作用以及新房開盤和積極的促銷手段。
具體分析首先自3月份以來，宏觀調(diào)控政策出臺及執(zhí)行已半年時間，政策的嚴厲執(zhí)行以及不斷加碼均使得調(diào)控效果不斷深入，房價漲幅的趨緩以及部分片區(qū)開始出現(xiàn)松動均使得受眾對于未來房價將要繼續(xù)下滑的主觀預期十分強烈，因此購房需求難以集中釋放；其次據(jù)統(tǒng)計9月份天津有42個新建商品房項目集中開盤，且優(yōu)惠力度不斷加大，新建商品房的大量涌入必然吸引眾多購房者的關注，使得部分原本計劃購買二手房的購房者將目光移至新建商品房市場，也是二手房成交低迷的重要原因。
從掛牌情況來看，天津二手房掛牌套數(shù)為 432828 套，與8月份 428039套相比，掛牌套數(shù)環(huán)比上月漲幅為1.12%,同比去年310904套，增幅為39.22%。掛牌量持續(xù)增加分析原因主要原因為央行連續(xù)上調(diào)存款準備金率，貨幣政策不斷收緊，以及CPI 維持高位運行，加息政策的再次實施，一些二手房買家面對種種調(diào)控政策的壓力選從成交情況來看，9月份本市二手私產(chǎn)住宅共成交3769套，成交量環(huán)比8月份小幅下跌7.94%，同比下降了41.81%，為自今年以來成交套數(shù)環(huán)比去年歷史最低值；截至9月份，天津二手房市場共成交住宅37537套。
總體來說天津成交套數(shù)持續(xù)走低，市場成交依然乏力，眾人期盼的“金九”并未光臨天津，觀望氛圍并未減弱。宏觀調(diào)控的有效政策對于市場中的投資投機等不合理需求進行了限制和打壓，政策出臺至今，投資需求受到抑制，部分改善型自住需求持續(xù)觀望，市場成交以婚房、學區(qū)房等剛性需求作為支撐，需求增量不顯著也使得成交整體保持平穩(wěn)的狀態(tài)運行。
根據(jù)過往市場經(jīng)驗，每逢買賣成交低迷時，租賃成交均會較為活躍，這主要是由于部分購房需求轉(zhuǎn)向租賃市場兌現(xiàn)。加之限購，較多業(yè)主惜售而選擇轉(zhuǎn)售為租，亦有部分購買需求被限制而只能租房，租賃市場受此影響而供求活躍，租賃成交量維持高位。最新數(shù)據(jù)表明，9月房屋租賃總量環(huán)比上漲0.38%。
