從法律層面上講，“商改住”是一種違法行為。早在五年前政府就出臺(tái)過(guò)限制“商改住”的有關(guān)規(guī)定，但還是屢禁不止。這次“商改住”被全面叫停之后，開發(fā)商將如何應(yīng)對(duì)。
“地鐵沿線，精裝小戶型、LOFT 火熱銷售中，商住兩用不限購(gòu)。”一個(gè)月前，張先生經(jīng)常能收到這樣的短信，幾乎每條都在強(qiáng)調(diào)“不限購(gòu)”這幾個(gè)字。近一個(gè)月，張先生收到的地產(chǎn)短信更多了，而且大都強(qiáng)調(diào)，“最后一個(gè)‘商改住’項(xiàng)目。”
6 月1日起，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合多部門出臺(tái)的《完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》正式實(shí)施。通知規(guī)定：商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位嚴(yán)格按規(guī)劃、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)；并嚴(yán)格登記管理，要以界限固定、可獨(dú)立使用、并有明確唯一編號(hào)的房屋作為登記基本單元，禁止以虛擬、劃線分割的形式對(duì)房屋單元進(jìn)行分割和登記。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士稱，這意味著“商改住”項(xiàng)目將被全面叫停。
商住項(xiàng)目屢禁不止
“多年來(lái)，北京以商業(yè)性質(zhì)立項(xiàng)，卻以住宅、LOFT、商住公寓形式出現(xiàn)的‘商改住’項(xiàng)目層出不窮。該政策意在堵漏。”深圳合正地產(chǎn)集團(tuán)公司品牌總監(jiān)王恭敏告訴記者，這個(gè)《通知》旨為配合目前北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策而出臺(tái)的補(bǔ)充性政策，避免開發(fā)商以商業(yè)立項(xiàng)為由頭去做住宅、公寓甚至別墅等設(shè)施。
相比住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開發(fā)商的實(shí)力要求更高，同時(shí)，因其經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，資金回籠慢一度遭到市場(chǎng)冷遇，甚至出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格低于住宅地產(chǎn)的“商住倒掛”現(xiàn)象。但是，隨著近幾年政府對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中不斷賣弄著自己的商業(yè)智慧，紛紛打著商業(yè)地產(chǎn)的幌子進(jìn)行住宅開發(fā)，“商改住”地產(chǎn)利用鉆政策的空子幾年來(lái)大行其道。
“以商業(yè)用地建設(shè)住宅產(chǎn)品，在北京早已司空見慣。”21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的查經(jīng)理告訴記者，相比純商業(yè)和純住宅項(xiàng)目，商住兩用的房子無(wú)疑是兩條腿走路，“一套房子可以有兩種用途，這種通用型產(chǎn)品更好賣一點(diǎn)。同時(shí)，很多商住兩用的房子大都是小獨(dú)棟，僅需拿出一小塊地就能蓋起來(lái)，不像正規(guī)的住宅小區(qū)，需要考慮容積率、綠化面積、小區(qū)配套等諸多因素。房地產(chǎn)商拿到住宅用地時(shí)必須配建各種配套設(shè)施并予以完善，比如醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等，這無(wú)形中增加了開發(fā)商的成本并降低了容積率，而容積率的降低則意味著開發(fā)商售出房屋數(shù)量和面積的減少，也意味著利潤(rùn)的減少。”
據(jù)記者了解，商住兩用的房子不光是開發(fā)成本低、好賣，更重要的是，可以更快地回籠資金，獲得更高的收益。
“商住兩用的房子面積小，總價(jià)相對(duì)較低，很多購(gòu)房者均是選擇全款購(gòu)買，如果需要貸款的話，首付款最低是50%”，K2 百合灣的一位銷售員告訴記者。它們這個(gè)項(xiàng)目剛剛開盤兩個(gè)月，主要銷售的是LOFT，上下兩層共80 平方米左右。
LOFT戶型擁有高大寬敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，一直受到年輕人的追捧。殊不知，這同樣是開發(fā)商尋求利益最大化的途徑。LOFT 戶型的房子雖然有兩層，但規(guī)劃上只算一層面積，即使LOFT小宅的實(shí)際使用面積超過(guò)了90 平方米，但它同樣能享受一系列小戶型政策。比如，在計(jì)算容積率時(shí)，LOFT是按單層面積計(jì)算，配套設(shè)施的規(guī)劃也是按照單層批復(fù)的，但在銷售時(shí)價(jià)格往往是平層戶型的1.3 ?1.6 倍，甚至兩倍。這樣一來(lái)，開發(fā)商在原來(lái)報(bào)批的容積率下，收益被實(shí)際放大，可以說(shuō)，LOFT 是打了政策的擦邊球。
事實(shí)上，北京清理商住LOFT、酒店公寓的政策早在5 年前就有，只是在利益的驅(qū)使下，商住項(xiàng)目屢禁不止。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前，北京地區(qū)市場(chǎng)在售的商住項(xiàng)目接近50個(gè)，達(dá)到歷史所供應(yīng)的最高峰。從具體情況來(lái)看，這些項(xiàng)目分別位于北京朝陽(yáng)、昌平、海淀、豐臺(tái)、石景山等各個(gè)區(qū)域，位置都比較好，交通便利。
對(duì)開發(fā)商影響不大
“商住兩相宜”一直是“商改住”項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，但是，此類房屋由于受到商業(yè)立項(xiàng)40 年產(chǎn)權(quán)、水電費(fèi)成本高于住宅、不能辦理戶籍手續(xù)等不利因素的影響，商住項(xiàng)目在北京一直不溫不火?？山衲暌詠?lái)，受到限購(gòu)政策的影響，商住項(xiàng)目憑借“不限購(gòu)”的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，搖身一變成為市場(chǎng)的寵兒。
2011 年2 月16 日，北京市公布房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則“京十五條”，文中規(guī)定，不能提供連續(xù)五年納稅或社保證明的非京籍居民暫時(shí)失去了購(gòu)買北京住宅的資格，商住項(xiàng)目不在調(diào)控之列。被限購(gòu)買房的人群，只好把眼光投向了商住項(xiàng)目。
“2 月份，我們正在代理望京悠樂(lè)匯這一商住項(xiàng)目，‘限購(gòu)令’一出，市場(chǎng)反應(yīng)非常明顯。僅以該地產(chǎn)項(xiàng)目為例，銷售漲幅就高達(dá)20%。”查經(jīng)理表示，這種漲幅在商住項(xiàng)目上實(shí)屬罕見。據(jù)記者了解，截至4 月份，二手“商改住”產(chǎn)品的需求量已占北京二手房市場(chǎng)整體需求的近三分之一。
就在商住項(xiàng)目賣得如火如荼的時(shí)候，“商改住”大限也隨之來(lái)臨，但已經(jīng)取得預(yù)售證或者測(cè)繪后已經(jīng)備案的項(xiàng)目不受政策影響。
“雖然叫停‘商改住’政策已出臺(tái)一段時(shí)間，但市場(chǎng)反應(yīng)很平淡。”查經(jīng)理告訴記者，他們手里雖然還有商住項(xiàng)目，但此類項(xiàng)目?jī)H占21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)成交單數(shù)的4% 左右，因此，新政對(duì)其不會(huì)產(chǎn)生太大的沖擊，“新政或?qū)Ξa(chǎn)品單一的開發(fā)商有影響”，查經(jīng)理補(bǔ)充道。
“保利地產(chǎn)很少建商住兩用的房子，項(xiàng)目大都是純住宅、純寫字樓、純商業(yè)，這些都不在政策限制范圍之內(nèi)，所以對(duì)我們沒有任何影響。”保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新告訴記者。以開發(fā)商住項(xiàng)目為主的地產(chǎn)商非常少，大都僅是配合住宅建設(shè)的，因此，新政對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商的影響非常小。
據(jù)記者了解，K2 百合灣開盤的商住項(xiàng)目?jī)H有四棟，而開發(fā)商隨之開盤的住宅項(xiàng)目高達(dá)20 棟。
“我們已拿到了商住兩用的批文和預(yù)售證，這個(gè)政策對(duì)我們沒什么影響。”K2 百合灣的一位銷售員告訴記者，如果再想申請(qǐng)二期商住項(xiàng)目，估計(jì)會(huì)有難度，但一期尚處銷售中。
“雖然商住房總價(jià)比住宅低，但由于所用的水電和稅費(fèi)均是商用性質(zhì)，因此生活成本很高，與住宅相比，一個(gè)是快刀子殺人，一個(gè)是慢刀子拉肉，背著抱著一邊沉。”聽到新政發(fā)布，一直想買套商住兩用房用作投資的高慶娟并沒有急于搶購(gòu)，相反，她變得更加理性。最終，高慶娟因?yàn)樯套》慨a(chǎn)權(quán)只有40 年而放棄了購(gòu)買計(jì)劃。
“叫停‘商改住’僅是一個(gè)地方性、短期的政策，在行業(yè)內(nèi)并沒有引起廣泛的關(guān)注”，王恭敏估計(jì)該政策并不會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行。
據(jù)記者了解，新政對(duì)在建的商住項(xiàng)目會(huì)有些許影響，但有業(yè)內(nèi)人士表示，通過(guò)自身關(guān)系的走動(dòng)，在建項(xiàng)目通過(guò)審批不是問(wèn)題。但尚未取得產(chǎn)權(quán)證的購(gòu)房者，后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理將成大問(wèn)題。
TIPS: “商改住”是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業(yè)房改為住宅。
鏈接:購(gòu)買“商改住”的諸多風(fēng)險(xiǎn)
●商住項(xiàng)目的土地使用年限只有40 年；
●用水用電、物業(yè)等費(fèi)用均按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，遠(yuǎn)高于住宅，累積40 年是個(gè)不小的數(shù)目；
●“贈(zèng)送面積”不能寫進(jìn)房產(chǎn)證，要趕上拆遷，補(bǔ)償款也可能要按照單層來(lái)計(jì)算；
●買了商住房，落不了戶口，周邊也可能缺少配套的幼兒園、學(xué)校、醫(yī)療、養(yǎng)老等配套服務(wù)；
●從城市發(fā)展來(lái)看，“商改住”打亂城市原有的功能規(guī)劃和功能布局，導(dǎo)致區(qū)域人口和車流超負(fù)荷，加重城市病。
