頂尖的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）發(fā)布2021年上半年一線城市寫字樓市場回顧并對2021下半年做出展望。
如果用一個詞形容2021年上半年中國一線城市寫字樓市場的話，那就是“火爆”。這樣的火爆主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)需求端。隨著經(jīng)濟(jì)快速回升，企業(yè)在穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下正在積極擴張，以互聯(lián)網(wǎng)科技和金融類企業(yè)的擴張速度最為靚眼。四個一線城市雖然在主要產(chǎn)業(yè)需求方面略有不同，但在一線城市新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成遍地開花之勢。高力國際通過梳理四個市場的重要數(shù)據(jù)，為大家抽絲剝繭，理清一線寫字樓市場的市場現(xiàn)狀和發(fā)展脈絡(luò)。
上海
2021年第二季度，上海市寫字樓租賃市場成交活躍，凈吸納量為19.6萬平方米。因此，上海寫字樓市場在2021年上半年的凈吸納量達(dá)到40萬平方米，超越了2019年全年和2020年全年的凈吸納量。核心區(qū)在本季度的表現(xiàn)搶眼，凈吸納量環(huán)比翻倍，租金亦環(huán)比上漲0.7%至271.87元每月每平米。次中心區(qū)的租金環(huán)比持平，整體市場的平均租金環(huán)比微漲0.4%。
互聯(lián)網(wǎng)科技和醫(yī)療健康都位列本季度租賃需求來源的前三甲，說明疫情之后這兩個行業(yè)仍在持續(xù)擴張，尤其是互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)首登上海市寫字樓需求榜的首位。互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)中，來自內(nèi)資企業(yè)的需求占絕對主導(dǎo)地位；除了楊浦這一傳統(tǒng)科技高地外，科技企業(yè)的租賃需求還來自于陸家嘴、南京西路等核心區(qū)子市場，體現(xiàn)出科技企業(yè)向CBD集聚的趨勢。
高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，我們預(yù)計上海寫字樓的租賃需求將持續(xù)回暖，2021年全年的凈吸納量有望上升至90萬平方米以上，租金也將重啟上升勢頭。核心區(qū)和次中心區(qū)的租金表現(xiàn)將出現(xiàn)分化：核心區(qū)租金的上漲前景將明顯優(yōu)于次中心區(qū)，因為次中心區(qū)將在未來兩年面臨供應(yīng)高峰的壓力。此外，經(jīng)過兩年左右的回調(diào)，核心區(qū)的租金已變得相當(dāng)有競爭力，能夠吸引更多的優(yōu)質(zhì)租戶。
北京
在今年二季度，北京甲級寫字樓市場延續(xù)了一季度的強勢行情，企業(yè)新租擴租意愿強烈，租賃市場持續(xù)放量。截止到2021年Q2，全市場凈吸納量近37萬平方米，扣除自用和預(yù)租面積后，市場去化量近25萬平方米，基本和一季度持平。相較歷史平均數(shù)據(jù)而言，北京甲級寫字樓市場上半年累計超過50萬平方米的去化量已經(jīng)達(dá)到歷史全年平均凈吸納量的水平，同時這也是近十年來首次連續(xù)兩個季度出現(xiàn)超過20萬平方米的市場去化。雖然本季度新入市項目增加到31萬平方米，但強勁的需求導(dǎo)致空置率進(jìn)一步降低到18.2%。本季度市場平均租金約為341元每月每平米，環(huán)比降幅持續(xù)收窄。在子市場方面，大部分市場均釋放出積極的去化信號，其中CBD、麗澤和東城商務(wù)區(qū)去化表現(xiàn)亮眼。中關(guān)村市場已經(jīng)成為目前北京空置率最低的子市場，僅有1.5%。
高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，產(chǎn)業(yè)擴張需求和閑置產(chǎn)業(yè)空間在地理位置上的錯配是北京市場最主要的特點。東部市場的租金調(diào)整已經(jīng)歷時3年左右，同時隨著一批新入市的高品質(zhì)項目，東部核心區(qū)域的甲級寫字樓項目性價比優(yōu)勢凸顯。本季度金融行業(yè)的擴張速度最快，在甲級寫字樓市場的成交占比中接近一半，其次是互聯(lián)網(wǎng)科技和專業(yè)服務(wù)業(yè)。值得一提的是，由于中關(guān)村等互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域目前非常有限的產(chǎn)業(yè)空間，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)已經(jīng)開始尋覓各東部子市場中的潛在機會。
預(yù)計下半年，甲級寫字樓市場還將迎來77.3萬平方米的新增供應(yīng)，2021年全年新增供應(yīng)量將達(dá)到127.8萬平方米。高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，由于今年上半年超預(yù)期的火爆需求，就算下半年需求熱度會有一定的降溫，全年市場需求依然會維持在歷史高位，空置率有望在年底出現(xiàn)同比實質(zhì)性回落。租金調(diào)整的時間窗口即將關(guān)閉，市場正在形成對租金企穩(wěn)的一致性預(yù)期。
深圳
深圳甲級寫字樓市場在二季度延續(xù)了一季度的強勢復(fù)蘇，單季凈吸納量達(dá)到20萬平方米，上半年凈吸納量突破39萬平方米。雖然上半年新增入市項目約35萬平方米，但暴增的面積需求使得空置率連續(xù)三個季度下調(diào)，降至18.3%。強勢需求推動深圳租金開始企穩(wěn)，市場租金同樣連續(xù)三個季度微漲至206元每月每平米。在過去的三到四個季度，深圳市場已經(jīng)基本走出疫情的影響，供應(yīng)端壓力暫時緩解，受壓抑的需求持續(xù)釋放，租金出現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢。
由于未來三年深圳市場將迎來供應(yīng)高峰，我們預(yù)計市場將依舊處于租戶市場。在第二季度中，租賃需求主要來自互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)，占比約40%，其次金融行業(yè)占比30%。企業(yè)選址熱點目前集中在南山和前海區(qū)域，新項目憑借更好的性價比受到企業(yè)的青睞。金融類企業(yè)主要以知名基金公司和大型金融機構(gòu)新興業(yè)務(wù)板塊擴張為主。從目前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展形式來看，互聯(lián)網(wǎng)科技和金融行業(yè)依然是整個市場的需求核心，也將是十四五期間深圳寫字樓市場重要的需求增長極。
高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，雖然今年上半年市場表現(xiàn)優(yōu)異，但依然不能忽視深圳市場將從今年下半年開啟一輪供應(yīng)高峰的事實，僅2021年下半年預(yù)計就將有超百萬的新項目入市。屆時短期內(nèi)供過于求的問題將更加突出，市場空置率將重拾上升趨勢，市場競爭加劇將不可避免，相信市場將出現(xiàn)更有競爭力的租金水平和租賃條件。然而，在這樣的大環(huán)境下，市場分化將不可避免，樓宇間的分化也會進(jìn)一步加大。十四五期間，短期大規(guī)模集中入市的新項目將拖累市場租金持續(xù)走低。相較于更加明確的供給壓力，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強勁程度和擴張速度將在很大程度上決定本輪市場調(diào)整的深度和時間長度。深圳市委在二季度發(fā)布了《深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，強調(diào)了創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展的戰(zhàn)略，強調(diào)了培育新動能、新勢能的重要性，提出了建設(shè)具有全球影響力的科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地的目標(biāo)。因此，我們有理由相信深圳在十四五期間將逐步形成服務(wù)于高端高質(zhì)高新現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的寫字樓市場格局。
廣州
受到疫情的影響，廣州甲級寫字樓第二季度的市場表現(xiàn)較一季度出現(xiàn)明顯減弱，但市場上半年依然實現(xiàn)了23萬左右的去化。由于上半年新入市項目體量較大，市場整體空置率小幅上升至8.2%，但依然是一線城市中空置率最健康的市場。雖然空置率有所上升，但市場在二季度疫情結(jié)束后還是處于需求相對火熱的狀態(tài)。目前市場租金穩(wěn)定在169元每月每平米，相較于去年年底的租金微跌。
在本季度，市場的主要需求行業(yè)集中在消費品、互聯(lián)網(wǎng)科技和專業(yè)服務(wù)類。其中，消費品行業(yè)的需求主要集中在日用消費品為主的細(xì)分行業(yè)，比如完美日記、名創(chuàng)優(yōu)品、歐萊雅等。消費品行業(yè)及互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)集中租賃位于新興區(qū)域-琶洲的新面市樓宇。全市除琶洲外，位于珠江新城的新落成樓宇萬科中心及位于體育中心板塊的ICC項目則受到更多元化背景的企業(yè)所青睞，錄得來自金融、高端服務(wù)業(yè)及基建相關(guān)行業(yè)的多個成交。
在2021年全年，廣州市場將迎來創(chuàng)記錄的超185萬平方米的新增供應(yīng)量集中入市，其中大部分都集中在琶洲和金融城。若新項目能如期入市，空置率會在短期內(nèi)出現(xiàn)暫時性的大幅上漲。高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，我們預(yù)計下半年市場表現(xiàn)或?qū)尸F(xiàn)供需兩旺的情況，主要是以下三個原因：第一，從7月初開始，廣州疫情的陰霾開始逐步消散，市場帶看和談判活躍度已經(jīng)開始恢復(fù)。第二，根據(jù)我們的觀察，市場中存在多個在談的大宗租賃交易，可以說整體市場大宗租賃需求依然非常充足。第三，在新增甲級寫字樓供應(yīng)中，自用面積超過四成，部分項目已有一定的預(yù)租率，加上個別項目可能會延期入市，新增供應(yīng)項目對市場的沖擊有限。因此，我們預(yù)計2021年末的空置率在理想情況下將有可能控制在15%以內(nèi)。然而，快速高企的空置率確實會使租金承壓，同時隨著琶洲新項目的入市，低于市場平均水平的租金將使廣州甲級寫字樓平均租金面臨結(jié)構(gòu)性下調(diào)壓力。未來隨著琶洲新項目的逐步去化，整體市場租金水平也會企穩(wěn)回升。
（美通社,2021年7月29日北京）
