7月16日，道遠(yuǎn)咨詢?cè)诎l(fā)布的《2021年第二季度深圳及廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)報(bào)告》中指出，2021年第二季度廣州、深圳兩地的甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)回暖，交易活躍，延續(xù)上季度持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)整體租金和空置率指標(biāo)持續(xù)向好。
在新興經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)支撐下，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體去化表現(xiàn)良好，全市租金小幅上漲1.2%，空置率下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。在過去十二個(gè)季度中首次錄得較為顯著的租金上漲。
根據(jù)該報(bào)告，二季度全市甲級(jí)辦公樓凈吸納量延續(xù)了上季度良好的回暖勢(shì)頭，達(dá)到20.1萬平方米，2021年上半年凈吸納量達(dá)40.8萬平方米。從片區(qū)活躍度分布來看，科技園片區(qū)仍為租賃交易活躍度最高的區(qū)域市場(chǎng)，以信息技術(shù)及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為主的企業(yè)擴(kuò)張持續(xù)助推該片區(qū)市場(chǎng)活躍度；前海片區(qū)市場(chǎng)活躍度亦有一定程度回暖，二季度前海管理局制定了有關(guān)辦公用房補(bǔ)貼的征求意見稿，釋放對(duì)片區(qū)招商引資的積極態(tài)度并刺激區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)活躍。
同時(shí)，甲級(jí)辦公樓存量達(dá)到827萬平方米，其中南山區(qū)和福田區(qū)占比約90%。本季度錄得三個(gè)甲級(jí)物業(yè)入市租賃，市場(chǎng)化租賃面積達(dá)到601萬平方米。
租賃交易概況方面，第二季度交易類型仍以搬遷及新設(shè)立為主，在結(jié)構(gòu)上與上季度一致。擴(kuò)租及新設(shè)立類交易占比分別增長0.7個(gè)百分點(diǎn)及0.1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)活力持續(xù)顯現(xiàn)。
其中以信息技術(shù)行業(yè)為代表的新興經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)最為強(qiáng)勢(shì)，其租賃交易數(shù)量占比高達(dá)31.2%；金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)在二季度的租賃市場(chǎng)活躍度均有下降，而制造業(yè)、房地產(chǎn)與建筑、貿(mào)易、物流與零售行業(yè)的活躍度則悄然回升。
從租賃市場(chǎng)細(xì)分行業(yè)交易占比來看，軟件服務(wù)業(yè)依然穩(wěn)居首位，律所及專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)較上季度上升一位居次席，生活性服務(wù)業(yè)則躍居第三。三者的貢獻(xiàn)比例分別為11.8%，10.2%和10.1%。
未來5年，商業(yè)辦公樓總供應(yīng)量預(yù)計(jì)為1,528萬平方米，主要集中于南山片區(qū)，預(yù)計(jì)在中期仍將是市場(chǎng)活躍度較高的區(qū)域，隨著產(chǎn)業(yè)的持續(xù)聚集以及升級(jí)換代，疊加整體交通狀況和商務(wù)配套的改善，該區(qū)域?qū)鹑诤蛯I(yè)服務(wù)業(yè)租戶的吸引力會(huì)與日俱增。
2021年下半年將有多個(gè)核心商務(wù)區(qū)中的大體量項(xiàng)目入市租賃，預(yù)期其將對(duì)區(qū)域市場(chǎng)造成一定沖擊，周邊存量物業(yè)亦將面臨租戶留存壓力。而隨著新增供應(yīng)持續(xù)入市，長期租金提升的通道依然未被打開，項(xiàng)目間針對(duì)優(yōu)質(zhì)租戶的爭(zhēng)奪在短期內(nèi)仍將保持較為激烈的態(tài)勢(shì)。
廣州方面，甲級(jí)辦公樓的租賃市場(chǎng)整體呈現(xiàn)穩(wěn)健復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。各核心商務(wù)區(qū)辦公樓租賃市場(chǎng)交易活躍，其基準(zhǔn)租金有輕微上升。
二季度廣州甲級(jí)辦公樓宇存量為530萬平方米，其中天河區(qū)和海珠區(qū)分別占71.5%和20.6%。本季度新增入市的甲級(jí)物業(yè)都位于珠江新城，增加了15.8萬平方米的辦公面積。租金及空置率指標(biāo)呈現(xiàn)出穩(wěn)健復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。全市基準(zhǔn)租金中值達(dá)到166.3元/平方米/月，空置率為8.1%。
本季度錄得的交易主要發(fā)生在珠江新城、天河北和琶洲商務(wù)區(qū)。珠江新城商務(wù)區(qū)內(nèi)金融和專業(yè)服務(wù)企業(yè)表現(xiàn)活躍，本季度錄得多宗律所于片區(qū)內(nèi)搬遷和擴(kuò)租的交易；琶洲片區(qū)作為電商互聯(lián)網(wǎng)總部基地，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)及科技類企業(yè)的吸引力與日俱增；天河北則是近期內(nèi)有新項(xiàng)目入市租賃，吸引片區(qū)內(nèi)部租戶升級(jí)換租。
從租賃市場(chǎng)細(xì)分行業(yè)交易占比來看，本季度表現(xiàn)最為活躍的前三行業(yè)為互聯(lián)網(wǎng)及信息技術(shù)行業(yè)、金融業(yè)以及貿(mào)易零售類企業(yè)。
排在首位的互聯(lián)網(wǎng)及信息技術(shù)行業(yè)中，近期龍頭科技企業(yè)簽約進(jìn)駐琶洲將帶動(dòng)其上下游企業(yè)的聚集。而隨著小米、歐派、TCL等多個(gè)互聯(lián)網(wǎng)總部大廈的竣工，琶洲商務(wù)區(qū)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)氛圍將更為濃厚。
位居次席的金融企業(yè)則更為青睞商務(wù)配套完善、區(qū)域發(fā)展成熟的商務(wù)區(qū)。本季度錄得的金融企業(yè)的交易主要發(fā)生在珠江新城及越秀商務(wù)區(qū)。
上半年廣州外貿(mào)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)尤為亮眼，因而本季度錄得有貿(mào)易零售行業(yè)的大面積成交。隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的深化恢復(fù)和對(duì)外開放程度的提升，強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭有望讓產(chǎn)業(yè)的辦公需求得到進(jìn)一步的釋放。
報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，廣州市場(chǎng)在2021-2025年重點(diǎn)區(qū)域辦公樓總供應(yīng)量預(yù)計(jì)約為495萬平方米，其中琶洲商務(wù)區(qū)供應(yīng)量最大，占比達(dá)到47.7%。
（美通社,2021年7月21日深圳）
