全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者高力國際(Colliers International)的最新報告顯示，亞洲房地產(chǎn)市場的整體活動依然穩(wěn)健，近期的發(fā)展為來年增添了光明的前景，應(yīng)該會提升投資者、開發(fā)商和企業(yè)的信心。高力國際的2020年年度《亞洲市場展望》報告指出，盡管存在各種不利因素，但新加坡、東京、上海乃至香港等亞洲熱門選址地的基本吸引力仍然保持不變。此外，該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)前景最近有所好轉(zhuǎn)，部分原因是美中貿(mào)易形勢有所緩和，而印度城市的快速增長和中國新的特大區(qū)的出現(xiàn)，正在為日益龐大的居住群體創(chuàng)造提供新的中心。
預(yù)計印度城市班加羅爾和海得拉巴將成為2020年至2024年增長最快的三個亞洲城市中的兩個。在中國，深圳和廣州也將跑贏全國和亞洲城市的平均水平。高力國際亞洲研究執(zhí)行總監(jiān)安德魯-哈斯金斯(Andrew Haskins)注意到該地區(qū)城市中心的活力，他指出：“亞洲的增長受到城市以及國家的推動。盡管存在不確定性，但許多亞洲主要城市在2019年錄得的企業(yè)投資活動證明了這一點(diǎn)。盡管潛在的貿(mào)易問題可能會繼續(xù)存在，但持續(xù)的寬松貨幣環(huán)境應(yīng)會提高企業(yè)和業(yè)主的信心。”
寫字樓領(lǐng)域：寫字樓仍具有彈性
在寫字樓領(lǐng)域，盡管各個市場的表現(xiàn)和前景各不相同，但我們?nèi)匀徽J(rèn)為，香港、新加坡、東京和上海是亞洲在社會經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)和人力因素方面適合企業(yè)選址的地區(qū)。展望未來，班加羅爾、馬尼拉和新加坡的平均租金將在三到五年內(nèi)增長3%以上，其中，新加坡在2020年至2021年期間將面臨整合。在東京，房屋預(yù)售量很高，空置率很低，但租金增長正在放緩。中國一線城市面臨新的高供給。然而，與上海和廣州相比，北京和深圳的企業(yè)發(fā)展更好，反映在科技和醫(yī)療等其它行業(yè)的增長。2020年，香港的租金應(yīng)該會再次出現(xiàn)負(fù)增長，尤其是在核心商務(wù)區(qū)。
投資市場：大城市彈性
亞洲主要城市房地產(chǎn)市場的彈性在總投資額上表現(xiàn)得很明顯。2019年前9個月，亞洲10大城市房地產(chǎn)市場的總投資額僅下降了3%，而整個地區(qū)市場的總投資額下降了13%。鑒于過去一年的挑戰(zhàn)，這是一個健康的結(jié)果。寫字樓資產(chǎn)是投資市場的大組成部分，在新加坡和東京，寫字樓租戶需求一直推動著酒店、零售和其他行業(yè)的積極趨勢。東京寫字樓仍是核心投資市場中最具價值的大型資產(chǎn)類別之一，十年期債券的收益率差約為3.5pp。展望未來，貿(mào)易形勢緩和、持續(xù)走低或負(fù)的實(shí)際利率，以及對印度等新興市場和新資產(chǎn)類別的興趣的增加，將有助于亞洲總投資額在2020年增加7%，達(dá)到1290億美元。
物流/工業(yè)領(lǐng)域和數(shù)據(jù)中心：更高的回報，但正確的戰(zhàn)略至關(guān)重要
中國的物流增長仍然強(qiáng)勁，但電子商務(wù)企業(yè)和終端用戶正在向二線城市的新市場轉(zhuǎn)移；投資者和開發(fā)商需要跟進(jìn)。在韓國，首爾以西和西南方向的物流資產(chǎn)頗具吸引力，而香港的工業(yè)資產(chǎn)則具有轉(zhuǎn)換吸引力。在印度，我們建議開發(fā)商與擁有土地儲備的企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)合作，繼續(xù)擴(kuò)大物流業(yè)務(wù)。由于云計算和5G移動技術(shù)的普及，亞洲國家特別是中國對數(shù)據(jù)中心的需求激增。盡管進(jìn)入這一領(lǐng)域的門檻很高，但仍有大量投資瞄準(zhǔn)了這一領(lǐng)域，不過投資者需要足夠的專業(yè)知識才能成功。
靈活的辦公空間：重塑擴(kuò)展的關(guān)鍵
靈活的辦公空間運(yùn)營商是2017年至2019年亞洲租賃需求增長最快的細(xì)分市場之一。盡管行業(yè)巨頭WeWork和一些規(guī)模較小的地區(qū)企業(yè)面臨挑戰(zhàn)，但市場仍在蓬勃發(fā)展。例如，IWG和The Executive Center等其他運(yùn)營商已經(jīng)頂住了壓力，并且正在穩(wěn)步擴(kuò)展。我們預(yù)計，盡管某些市場很可能存在壓力，但靈活辦公空間運(yùn)營商的需求下降，不會對整個亞洲地區(qū)的辦公空間吸納構(gòu)成新的重大下行壓力。展望未來，我們希望業(yè)主與靈活工作空間運(yùn)營商之間加強(qiáng)合作。這將有助于通過“美化市容”來增強(qiáng)租戶體驗(yàn)，并為該細(xì)分市場的未來增長創(chuàng)造理想的環(huán)境。
（美通社,2020年1月13日香港）
